在福州“东扩南进”的发展策略中，东区是市中心向东延伸的重要板块，早期是为了缓解市中心的拥堵，成为鼓台客群的外溢；

后来东区板块通过基建投入、配套升级、产业导入，推动东区板块从城市边缘逐渐变为核心地段。

如今的东区已经成为一个较为宜居的板块，有地铁，有商业，有休闲配套还有一定规模的产业。

不过，东区也有一个痛点，在这个板块中，教育资源对比老城区，有一定的不足之处。

因为在整个东区板块内，没有太多优质的教育资源，对于想在东区安家，又对教育资源有一定追求的群体来说，有一定的顾虑。

最近东区有一个楼盘较为火热，开盘当天就出现了人山人海的画面，之后的网签也证明了这个楼盘还是有一定的实力。

这个楼盘到底值不值得购买呢？对于每个购房者来说，都有不同的答案，我们实地踩盘，来测评这个项目。

PART 1 土拍信息

图片来源于网络

2024年8月30日，福州四城区举行了第三场土拍，榕发以4.29亿竞得位于东区的宗地2024-31地块：

位置：福马路与福兴大道交界处的西北侧；用途：二类居住商业综合用地；

占地面积：30.12亩 限高：80米以下（住宅建筑高度21米以上）；

容积率：1.0以上，2.2以下（其中商业建筑面积不少于1000平米，不超过5800平方米）；

该地块折后楼面价约9712元/㎡，对比周边几个竞品项目，榕发的拿地成本更低，从某种程度上说，这种低价拿地的项目，可以在销售的时候转为为性价比；

从土拍信息上能看到这个地块较大的一个优势是临近地铁口上洋站，步行距离在30米左右，属于正地铁房；

在地块出让的时候，明确划片鼓山苑小学，该小学对口格致中学鼓山校区，是东区板块目前头部教育资源。

容积率上限是2.2，属于低密度社区，对比项目周边的楼盘有较大的优势。

这个地段在东区板块三创园片区，未来还是很值得期待的：

东区的产业已经开始逐步落地了，这里的福兴经济开发区拥有明确的产业规划，现在已经初具雏形了。

晋安三创中心，湖塘科创园，双兴数智园，晋芯科技园等，有的已经投入使用，有的是近期重点推进建设的产业园区。

从供需角度来看，未来在该片区会有更多的高精尖人才和就业机会，对于附近的品质新房，有较高的需求。

PART 2 地铁＋学区

图片为实地拍摄

榕发拿下该地块后，于9月开始销售，推广名为榕发城启未来，开盘的时候确实出现了人山人海的画面；

有没有想过为什么这个楼盘在开盘阶段就能受到众多购房者的青睐？这里先梳理两个核心原因。

对于普通购房群体而言，最关心的配套是什么？

主要有两个硬性指标，通勤是否便利，教育配套是否优质？

在如今快节奏的都市生活里，家门口30米就是地铁2号线上洋站，这条贯穿福州东西的线路，四站即达鼓楼；

地铁出行的便利性，除了能压缩通勤时间外，还非常稳定，无需在早晚高峰挤公交、堵马路。

对于上班族来说，门口就是地铁的楼盘，会因其通勤的便利性受到购房者的肯定。

教育，是每个家庭都绕不开的话题，只是福州大多数拥有优质教育资源的学区房有一种很割裂的现象：

划片老牌名校的房源，价格很贵，房子很旧，几乎没有居住体验感可言，也许会有家长会为了孩子牺牲居住体验感；

但有没有想过，孩子从小学到初中，这九年的时光非常宝贵，极致的蜗居生活也会委屈了孩子。

榕发城启未来所划片的鼓山苑小学，对口格致中学鼓山校区近年来取得不错的成绩；

当然，这种教育资源在福州大概能在福州众多学校中达到第二梯队的水平，作为晋安公立初中的 “领头羊”，学校 2025 年中考表现亮眼：

一三附录取率约 5%（每 20 名学生中 1 人考入顶尖高中）、老九所上线率约 16%（每 6 名学生中 1 人达老九所录取线），这一成绩与鼓楼十一中、水都中学等传统认知中的二类型持平。

由于榕发城启未来的定价相对比较合理，250万左右的总价能买到四房两卫的改善户型。

这应该是在地段，教育和居住体验感中取得一种平衡：

虽然不在鼓楼，但门口的2号线四站能到鼓楼，格致中学鼓山校区的教育水平也受到不少家长的认可，新房的居住体验感当然会比老破小强很多。

门口的地铁，对口的学校，较为亲民的定价，一切都显得恰到好处。

所以，城启未来在开盘的时候，受到很高的关注，也是因为这些重要配套，也为之后的强势开盘埋下了伏笔。

PART 3 楼盘品质

优质教育资源＋30米地铁口，是榕发城启未来热卖的前提条件，我们踩盘这个的时候，发现楼盘品质也是项目引发热销的一个重要因素。

1.新规加持：

城启未来的拿地时间是2024年8月份，刚好赶上福州 的新规时代：

阳台放宽、设备平台计容标准调整的住宅新规落地，让这个项目的得房率就超过了传统旧归楼盘。

注意一个细节，榕发城启未来开盘的时候，是东区唯一一个新规住宅，新规在得房率上有很大的提升：

通过极致优化公摊与布局，最高得房率接近100%，拓展更多生活空间，让居住体验显著升级。

2.楼盘内部：

效果示意图

关于市属国企的产品力如何，要用与时俱进的眼光来看；

最近在西二环交付了榕发一个安置房项目——望熙雅筑，楼盘的大门和社区内部的环境，真的能达到商品房的标准。

近几年，榕发也在刻意打磨产品，未来交付的城启未来应该很值得期待。

对于楼盘第一眼的印象，应该是大门：

社区主入口，打造长约 50米、高约 7米的酒店式入户大门，拥有约130㎡的“城市会客厅”。

6米高对称式回字环抱盈门，寓意财源广进。配植百年老桩朴树，象征高中、坚韧与安康；

香格里拉翡翠大理石则以绿色寓意吉祥平安，为空间注入美好祝愿。

楼盘内部打造四座24小时开放的主题泛会所，分别涵盖康体中心、乐活空间、童趣乐园、潮派娱乐空间等。

以非对称的立面设计搭配巨幕玻璃窗景，南向立面有较高的窗墙比，目前东区在售楼盘中暂无先例。

3.户型分析

建面约115平米户型图

目前得到的消息是，250万能买入一套建面约115平米的改善型四房，了解一下这个户型：

从这个115平米的3+1房户型可以看出为什么有很高的得房率，其中紫色区域为设备平台，绿色区域为飘窗，为全赠送面积，蓝色的阳台区域为半赠送面积。

这个户型约5.5米大进深阳台链接LDKB一体大方厅，空间感较为阔绰，餐客厅都有足够的采光；

主卧可以设计成享受型的酒店套房，有独立卫浴和衣帽间。

该楼盘户型分布为：建面约89的三房两卫，110平米和115平米的四房两卫；

至于建面约125平米的户型，可设计成四房三卫，相较于旧归产品，想做到四房三卫，起步户型一般在150平米左右。

在东区这个地段，这些户型分布还是非常合理的，从入门级的三房两卫到改善型的四房三卫，有较多的选择空间。

编后语

为什么城启未来能成为东区9月和10月的双冠王呢？

从普通购房群体的角度出发，首先会考虑两个问题，普通人上班通勤效率和子女的教育问题。

在城启未来，大约250万左右的预算，就能买到东区新规下的四房产品，步行30米到地铁口，划片鼓山苑小学对口格致中学鼓山校区。

在价格和重要配套上，榕发城启未来找到了一个平衡点。

其次，位于三创园片区的城启未来，能给人很高的期待值，东区板块这十年能异军突起，得益于早期完善的商业配套和后期的休闲配套；

而随着三创园周边高端产业群体不断完善，会有更多的就业机会，吸引高端人口流入，这里的房产价值将进一步凸显。

购房者可以用一个相对比较低的成本，买入一个已经明确处于发展，并逐渐完善的片区。

榕发这几年，是福州拥有土地货值最高的市属国企之一，从近期交付的楼盘来看，产品力在不断提升。

从售楼部看到城启未来的楼盘规划，也是属于当下东区市场少有的改善型新规楼盘，相信购房者对于该项目的产品力也有足够的信心。

综上所述，榕发城启未来有地铁，有优质教育资源，片区有发展红利，产品力在不断进步，入市两个月连续成为东区效果，在意料之中。