最近楼市行情回暖了吗？好像成交量上看还可以，但是基本是走以价换量的线路，尤其是刚需盘。

如果对比2017年的峰值，很多楼盘打四折五折卖并不稀缺，只是到了2018年下半年左右，购房热潮就逐渐褪去了。

所以到了2019年的时候，虽然说大部分买房群体也是亏本，但即使在刚需板块，大部分的房源至少还能保持在原值的五折到六折之间。

我们以国仕府为例，因为当初楼面价较高，2019年开盘的时候曾卖到2.6万的单价，现在正常楼层的单价大概接近1.4万；

这已经是很典型的落差大的房源了，有两个关键词：地王，刚需盘。

这种条件下，2019年开盘的国仕府，到现在还有五折多的“残值”，有点惨，但要和这个楼盘对比，就要靠边站了。

PART 1

图片来源于网络

2017年的土拍市场上，万科进军马尾，在君山北麓以11.67 亿元，溢价率为 4.85%拿下约170亩的地块，在当年这个属于低溢价的地块。

这是属于马尾老城区板块，理论上说马尾老城区配套相对比较成熟，发展的也比较早，80-90年代，城门的人还坐船去马尾做生意。

但是该地块是在山上，要享受到马尾版东街口的配套，需要较远的通勤距离，开车的话到核心区域大概要5公里的车程。

2019年8月31日开盘，早期是带装修交付，其中平层16835元每平米；复式20907元每平米。

这个价格，在那个时候居然还能卖的动，必须认可商家的营销能力，因为那个时间点，这种价格已经接近火车南站板块了。

该地块容积率为1.4，主要产品是洋房，主要卖的是负氧离子吧，在山上最不缺的就是这个了。

低密度的楼盘，青山环抱，在2019年楼市尚有余温的年代，不少人还是有经济基础的，有人买了用来度假，有的则是首套刚需房。

主要是位置比较尴尬，上山的公交线路很少，没有好的配套，大部分业主出门的时候只能选择自驾。

2019年夏天开盘，到现在已经过去了6年多的时间，还没卖完，毕竟在这种楼市周期里，没多少人愿意把钱撒在山上。

PART 2

图片来源于网络

昨天刷到协凯老师的视频，呈现了一下万科紫台楼盘社区内部的实景，然后抛出一套特价房：

90平米的特价房，总价40万，说是还能小刀；

我们查了具体信息，发现这套房建筑面积为90.32平米，实际上能接受39万的总价，按照这个单价成交，单价大约是4318元每平米。

这是一套工抵房，虽然过户了，但也能算是新房，房源满两年，交易成本也不高。

首先，在洋房中这个楼层属于五楼，能做三房两卫，应该是处于一个均价水平的房源。

现在就可以对比开盘价的折扣了：

开盘的时候，平层均价是16835元每平米，虽然带装修，但这种成本应该不会很高；

扣除装修成本后，姑且当做1.6万的单价吧，因为当时还是期房，要减去时间等待成本。

现在楼层不错的房源，单价4318元，相较于开盘时换算成毛坯的1.6万，大概相当于2.7折。

这个看起来真的有点惨不忍睹了，或许现在高位入手万科紫台的客群，想要置换的话，把房子卖了，除了首付和几年的月供不要了之外，还要倒贴几十万吧。

毕竟山上的楼盘，因为配套缺乏，交通不太便利，愿意到这里长期自住的人很少。

可能负氧离子住几天很舒适，住几个月就能感受到前所未有的孤独。

或许，万科紫台划片二附小对口二附中，就是这个楼盘最后的底气了。

PART 3

图片为实地拍摄

聊聊马尾的楼市，只要存在，都有一定的价值，不要一棒子打死。

虽然马尾在五城区中的存在感比较低，但马尾的新房，次新房价格也做了较大幅度的调整，也值得部分刚需考虑。

马尾大概可以分为快安和老城区两个板块，至于亭江和琅岐，现在没多少关注度了。

快安板块虽然发展比较晚，但是周边城市界面很不错，对于在台江万达或者东区板块的自驾群体来说，有不错的性价比；

因为价格相较于台江万达和东区，房价差距很大，东区稍微品质好一点的新房次新房，价格基本破2.5万了，部分楼盘还超过3.5万；

在马尾快安板块，新房和次新房的价格大概在1.2-1.5万左右的区间；

如果安家在快安板块，在上下班的时候，映入眼帘的是江滨东大道靓丽的风景线。

马尾老城区商业体的繁华度，不亚于福州多个核心板块，因为这里有较多的原住民，还有一定的产业，从某种程度上说可以形成闭环。

老城区还有一个优势，就是教育资源，虽然在福州不算顶尖的排位，但是相较于同等价格的其他房源，就有明显的优势了。

以万科紫台为例，划片二附小对口二附中，算是万元以下的新房中，教育配套可圈可点的水平了。

马尾从快安到老城区，都是呈东西走向，未来地铁2号线东延段开通后，这里的居民基本都能享受到轨道交通的便利性。

我们多次去马尾踩盘，觉得是除了地缘客户外，其他客群主要来源于居住品质有一定追求，但又对价格比较敏感的刚需。

结语

很多人认识万科紫是因为曾经发生过水漫金山之事，因为该楼盘地段比较偏，知道的人不多，但在看新闻时得知了负面消息。

有一说一，那应该是极端天气下的偶然现象，当然也应该有人要对此负责，但未来真遇到类似情况，相信物业能够解决。

这个社区，第一眼感觉是外立面不错，进入社区后，发现楼盘呈现出来的景观还是比较养眼：

项目内部根据地势打造了景观步道，绿植错落分布有序，可以算是低密度的花园洋房。

可惜啊，这个产品盖在了山上，连公交出行都不太便利，已经淘汰了一部分有老年人的家庭了。

只是在楼市处于高库存周期时，没有多少人会刻意追求环境而选择在山上定价。

六年前，1.6万的价格有人买，六年后，挂牌价直接降到了4千多，连零头都不到啊。

或许这个楼盘的受众群体会少一些，但是一套90多平米的洋房，现在报价39万，对于一部分群体来说，应该能接受吧。

房似锦说过，每一套房子都有它命中注定的主人，这套工抵房的价格降下来了，应该会等到有缘人吧。