当上海11月二手房成交创下近半年新高时，北京、广州的二手房价正以超过1%的月跌幅加速下行，楼市正上演着最真实的“冰与火之歌”。
国家统计局12月15日发布的70个大中城市房价数据显示，11月份商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大。其中，70个城市的二手住宅销售价格连续第三个月全部下跌。
一线城市二手住宅价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点，北京、广州分别下跌1.3%和1.2%。与此形成鲜明对比的是，上海11月二手房网签成交达22943套，环比增长约24%。
市场冷热交织11月的房价数据揭示了一个分裂的房地产市场：新房市场出现微弱曙光，而二手房市场则陷入全面低迷。数据显示，70城二手房价格无一上涨，已持续三个月。
与此同时，新房市场呈现不同景象：8个城市新房价格环比上涨，比10月份增加了2个。上海、合肥、襄阳等城市领涨，其中合肥和襄阳环比涨幅均为0.3%。
市场呈现明显的结构性分化特征，核心城市的核心资产依然受追捧，而普通住宅则面临巨大去化压力。
新房市场的新变化新房市场的表现比二手房稍显稳定。11月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市数量从10月的6个增加到8个。
这些上涨城市包括上海、南京、合肥、重庆、沈阳、贵阳、扬州和襄阳。其中，上海成为唯一上涨的一线城市，环比微涨0.1%。
然而，其他一线城市表现并不乐观。北京、广州和深圳的新房价格分别下降0.5%、0.5%和0.9%。二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，但降幅均收窄0.1个百分点。
从同比数据看，上海新房价格同比上涨5.1%，北京、广州和深圳分别下降2.1%、4.3%和3.7%。
一线城市二手房加速下行二手房市场的调整更为剧烈。一线城市二手住宅价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点。具体来看：
北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2% 和1.0%。
同比来看，一线城市二手住宅价格同比下降5.8%，降幅比上月扩大1.4个百分点。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，一线城市二手房价格深度调整的原因是多方面的：一方面，10月-11月一线城市新房供应环比分别增长14%和23%，以改善型高品质新盘为主，但由于去化率下降，加上新房之间竞争激烈，导致价格承压。
另一方面，一线城市300万元及以下二手房交易占比上升，对“卖旧买新”的改善型需求造成冲击。
市场成交的悖论令人深思的是，在房价下跌的同时，部分城市成交量却出现明显回升。这种“以价换量”的现象在一线城市尤为突出。
上海11月二手房网签成交合计22943套，较10月份的18483套增长约24%，创下自今年5月以来的成交套数新高。
北京11月二手房住宅成交总套数为14446套，环比上涨20%。广州11月二手住宅网签9191套，网签面积达91万平方米，环比增长23%。就连深圳，11月二手房成交也达到5495套，环比增长4.2%。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出：“部分大城市也出现了较大跌幅，这也说明大城市的二手房的认购性价比非常高，因为房东让利的空间也比较大。”
市场预期与政策走向当前，市场整体仍处于深度调整期。58安居客研究院院长张波指出，百城二手房挂牌均价同比跌8.59%，二手房价还处于持续下行区间。
从安居客线上数据看，百城挂牌量增至267.8万套，同比增加7.8%，其中新一线城市挂牌量增幅达最高，达到10.13%。
与此同时，二手房平均挂牌时长增至94.72天，去化压力直接压制价格。
政策面已释放积极信号。12月11日召开的中央经济工作会议指出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给。
李宇嘉表示：“中央经济工作会议明确着力稳定房地产市场，意味着2026年稳房价、稳市场的政策还需要进一步加大力度，尽快见效。”
购房者与市场的理性选择面对复杂的市场环境，严跃进建议，对于一些大城市的购房者来说，近期可以关注所在城市优质地段二手房的认购性价比，叠加租售比等指标，具有较好的入市时机。
对于不同城市层级的市场表现，张波预计，未来在政策托底下，刚需将在核心城市率先释放，市场有望呈现二手房量价齐稳、新房核心改善企稳的趋势。
市场的分化不仅体现在城市之间，也体现在产品类型上。具备稀缺资源的核心区位高品质住宅仍受市场追捧，而普通住宅产品则面临较大去化压力。
这种分化预示着未来楼市将更加注重品质提升与运营服务，“好房子”理念的深化实践或将成为行业转型的关键突破口。
当深圳湾云玺开盘单日销售额刷新2025年国内新房开盘成交记录的同时，无锡的新房价格正以1%的环比跌幅领跌全国。这种极端分化的市场格局背后，是房地产行业从追求规模增长向追求质量发展的艰难转型。
数据显示，11月份找房人数占比达65.8%，这已经是连续5个月上升。市场的底部或许正在这种分化的阵痛中悄然形成。