泰国房地产公司正展开一场“价格战”以清理库存，他们担心旷日持久的价格战会推高成本，导致经济长期低迷，并造成流动性短缺。为了度过危机，各公司被迫削减利润率。

旷日持久的战争带来的余波不仅影响了地缘政治，也波及全球经济结构，从能源价格和原材料到富裕人士的投资行为，无一幸免。这给泰国房地产市场，尤其是高端住宅市场带来了冲击，迫使其调整策略以应对成本飙升和需求变化。

Asset Five Group Public Company Limited (A5)首席执行官Suphachok Panjasap表示，近年来全球经济充满不确定性，“战争”已成为一个影响深远的重大变数，波及各个领域。多个地区的长期冲突不仅给政治稳定带来压力，也持续增加经济损失。

“地缘政治紧张局势导致能源、原材料和运输价格上涨，给全球许多行业带来了成本压力，尤其是那些依赖长期投资的行业，例如房地产开发。”房地产行业的特点是项目开发周期长，通常为2-3年，大型项目甚至可能长达十年。因此，与一般行业相比，房地产规划必须着眼于更长远的未来。

“即使对形势稍有误判，也可能立即影响项目的长期盈利能力。在这种情况下，企业家需要迅速调整策略，从产品设计和目标受众定义到业务多元化。”

经济波动正在拖累国内购买力

另一个重要因素是经济复苏不完全，导致泰国国内消费者购买力下降，尤其是面临生活成本上涨和债务负担的中产阶级。这种情况导致相当一部分泰国人推迟了购房计划。“消费者可能会花更多时间考虑各种选择，或者选择推迟房地产投资，等待经济形势更加明朗。”

然而，从企业家的角度来看，房地产市场不仅受国内需求驱动，也受外国人的“新需求”驱动，外国人正开始在房地产市场中扮演越来越重要的角色。

“经济难民”正在创造高端住宅市场的新需求

一个日益明显的现象是，富裕人士正从政治动荡或战乱国家移居到经济稳定、生活质量更高的国家，或是为了分散资产。泰国是主要的目的地之一。

“过去，各国冲突是推动普吉岛等旅游省份房地产市场快速增长的主要因素，外国买家涌入市场，寻求住宅或度假屋。如果全球局势持续动荡，这种趋势可能会重演。”

豪华住宅需求量极高的中心地带

Suphachok表示，曼谷房地产市场持续受到关注的区域是“曼谷克里塔”（Bangkok Kreetha），这里已成为曼谷发展最快的豪华住宅区之一。推动这一增长的关键因素包括基础设施的不断完善、毗邻国际学校、医院和大型购物中心，以及迎合高收入家庭的需求。

该地区豪宅的主要客户群体可分为三大类。第一类是希望子女就读国际学校附近的家长，方便子女上学。第二类是之前居住在Ekkamai和Thonglor等中央商务区的大家庭，他们希望从公寓搬到拥有更大居住空间的独立式住宅。第三类是具有较高购买力的企业家和高管，他们希望拥有能够彰显自身社会地位的住宅。

库存清仓大甩卖引发了一场“价格战”

尽管对豪宅的需求依然强劲，但竞争却日趋激烈。许多开发商面临着前期库存积压的压力。随着房产交易放缓，每家公司都需要尽快售出库存以维持现金流，导致部分项目出现“价格战”现象。

“例如，一套房子最初定价6700万泰铢，但为了尽快成交，价格降至4900万泰铢，降幅超过20%。这种降价反映了激烈的市场竞争；开发商为了保持资金流动性，愿意牺牲利润。”

然而在高端市场，“价格”并非决定购买决策的唯一因素。曾有客户将一套打折后售价4900万泰铢的房屋与另一套售价6000万泰铢的房屋进行比较。尽管价格相差超过1000万泰铢，客户最终还是选择了价格更高的那套房子。主要原因在于他们对房屋的设计、材料以及整体居住体验的满意度。这反映出，在高端市场中，“偏好”和“产品认同”对购买决策的影响比单纯的价格竞争更大。

如今豪华住宅的概念已发生显著变化。“豪华住宅”未必是面积最大的，但必须满足生活方式需求并创造长期价值。因此，许多开发商正着力关注三大趋势：个性化，即设计最能体现业主个性的住宅；健康，即设计促进健康的方案，例如空气过滤系统、有助于放松的照明和音响设备以及室内健身区；以及传承，即赋予住宅情感价值，使其成为可以传承给子孙后代的宝贵资产。

从商业角度来看，未来的泰国高端住宅市场很可能从大众市场转向“个性化市场”，这意味着市场将高度个性化，每个客户的需求都截然不同。能够发现“市场空白”或未被满足的需求的开发商将拥有巨大的增长机会，尤其是在那些想要定制住宅却又不想经历建房繁琐流程的客户群体中。

总的来说，尽管泰国房地产市场整体低迷，但是市场正在进行结构性调整，以寻求新的平衡。由于经济支撑有限，许多开发商选择推迟新项目的启动。新增供应正在放缓，逐步有助于恢复供需平衡。泰国房地产开发商目前处于防御状态。今年的主要目标不是追求快速扩张，而是在不确定时期保持业务稳定，希望如果全球形势开始好转，信心恢复，泰国房地产市场明年就能开始复苏。