“当绿地海珀滨江、升龙天汇等小区的二手房价还在下探，海峡城反而稳住了。”

深耕河西南的中介小吴，拉开最近的板块成交数据，淡淡地说。

在小吴看来，海峡城一直是河西南的房价下行风向标——当其他次新小区房价还没有太大变化，海峡城率先跳水，一度“火”到被全国关注。

“我复盘了8月以来海峡城的量价走势，成交量稳居板块第一，成交价也稳定在2.2万/㎡上下。而其他小区，反而经历了一波房价下行。”

事实果真如此？结合更多成交数据，接着往下看。

01

作为河西南的资深拓荒盘，海峡城的一举一动，备受市场和买房人关注。

这个超大体量小区，分为云珑湾、云玺湾、云璟湾等组团，新房销售周期从2012年持续到2017年。

次新房市场上，海峡城的表现一直后知后觉。

此前我们统计过：

2019年下半年，鲁能公馆成交单价在4.5-5.1万/㎡不等，佳兆业城市广场、正荣润峯成交单价在5.2-5.3万/㎡以上，而海峡城成交单价仅在4.2-4.6万/㎡左右；

2021年上半年，河西南屡屡有破7万成交的次新房。五矿崇文金城、升龙天汇等小区二手房均价集体站稳6万大关，海峡城却在5.5万/㎡左右；

2023年底、2024年初，当佳兆业、金地等小区房价还在4万/㎡出头，海峡城的几个组团，二手房价已经跌到3万/㎡上下。

与板块其他小区形成明显的价差，海峡城一度被强关注。

去年上半年，一张海峡城房价对比图，在地产圈掀起轩然大波：

海峡城云珑湾一套109㎡的房子，2021年成交价606万，去年4月同户型成交价只有282万。

当时，甚至有“南京是炒房客的坟场”等消极言论尘嚣甚上。

现在，用小吴的话来讲：南京很多次新小区的房价，都在今年8月迎来一波下调。相较而言，海峡城提前进行了价格跳水，现在房价反而坚挺，并没有出现大家一直唱衰的“海峡城将全面跌破2万”等情况。

我们对比了河西南早期次新小区房价，发现8月至今：

绿地海珀滨江二期，成交单价从3-3.3万/㎡，降到2.7万/㎡左右；

升龙天汇珑尚，成交单价从3.1万/㎡，降至2.5万/㎡左右；

金地中心风华，成交单价从3.1万/㎡，降至2.7万/㎡……

再看海峡城的几个组团：

云璟湾，8月成交单价约2.3万/㎡，11月成交单价集中在2.1-2.4万/㎡；

云玺湾，8月成交单价约2.1-2.3万/㎡，11月成交单价集中在2.3-2.4万/㎡；

云珑湾，相较而言成交单价略低，8月至今集中在2-2.3万/㎡。

从实打实的市场成交数据来看，海峡城的房价，确实有企稳向好趋势。

02

客观来说，相当长时间里，海峡城的房价“垫底板块”，原因有很多。

比如竞争激烈：

小区体量超大，一至三期加起来超4500户，相应的带来二手房挂牌量远高于板块其他小区，甚至户型、楼层、装修情况等，都形成激烈竞争。

比如房价空间相对大：

当年，海峡城的新房买入价相对低，12年项目首开时均价约1万7，高峰时次新房天花板价超6万2。前期业主购置成本相对低，自然也给予相对大的价格腾挪空间。

比如市场行情下行影响：

我们知道，这几年南京二手房市场呈以价换量的状态，买房人观望心态浓厚、炒房客心态波动，难免有击穿“情绪底”的超低价房源出现。

现在，小吴认为：“当前市场环境下，海峡城反而做到了守价+有量，得到了市场的认可。”

03

在我们看来，现在就得出“海峡城房价已经筑底”的结论，未免过于武断。但海峡城房价稳住，早有迹可循。

一方面，河西南的兑现度还在提升，板块价值底盘更稳。

这两年，可谓河西南的兑现大年。

产业上，小米、阿里巴巴、京东相继落地，总部经济+产业巨头，对高质人才的虹吸效应值得想象。

图源建邺高新区

配套上，金陵天地已投用，填补板块高端商业空白的同时，与金地中心、华采天地等形成商业联动，板块消费颗粒度更细致。

甚至是城市地标也在刷新，高约416.6米的金融城二期预计今年底投用，拔高了河西南人民对板块的期待值。

作为被全维度资源辐射的小区，海峡城业主，已能享受南京金字塔尖的配套：

工作，可以在家门口的大厂；日常享受鱼嘴湿地公园、河西城市生态公园等的滋养；交通出行，自驾或搭乘地铁都很方便；家门口的南师附中新城教育集团，则满足孩子的入学需求。

板块护城河的加宽，无形中为业主树立信心，当前期大多数投资客已离场，自住或等待时机置换的业主，反而能稳住心态。

另一方面，板块价值+价格洼地双重作用，海峡城的性价比太高。

楼市深度调整期，南京次新房的成交总价段，300万以下是绝对主力。

200多万，甚至100多万就能买到的海峡城，性价比拉满。对年轻人，城市中的真实自住需求，吸引力是巨大的。

毕竟，在天琴华樟、伟星长江之歌、中海江南玖序等为主场的河西，入手门槛被抬升到千万级，低总价入住河西南，二手房是最接地气的入场券。

毕竟，这里城市界面崭新，步行即达滨江风光带，现代感与自然风貌两手抓；城市路网与过江通道在侧，海峡城所在的位置，能连通主城中心、大校场、江北等，客群吸纳范围扩大不少。

我们认为，海峡城的房价稳定，是板块价值、自身因素、价格深度调整、市场情绪共振的结果。

当它的房价回调到市场和买房人认为合理的区间，买、卖双方的心态与信心都在修复，大规模恐慌性砸盘的情况自然大幅减少。

从买房人的视角来看，海峡城或许是上一代的过时产品，但有板块底盘、成熟配套兜底，预算非常有限的自住买家，未尝不能选择。