在福州楼市中，如果要在六城区中排段位，大多数人都认可鼓楼是第一梯队，然后是第二梯队的台江；
至于仓山和晋安，到底谁是老三，不好说，各有优势吧，地缘客户基本都会认为自己所处的地块会更好；
马尾相对会弱一点，可以从房价上看出，至于长乐，基本不和五城区对比，因为自己有完善的配套，对于市区依赖度很小。
那第三梯队的板块能不能出豪宅呢？部分地段会得到认可，比如仓山南江滨板块的红鼎天下，融侨外滩等，晋安区也有建发朗云这样的湖景豪宅。
如果抛开沿江和沿湖的地段，无论是仓山还是晋安，似乎没有地块能与千万豪宅相匹配吧。
但不管怎么说，在一个很普通的地段，周边商品房云集，还是看到了备案价过千万的豪宅。
这种地段，做大面积的四大住宅，能吸引改善群体吗？
我们从土拍信息，地段，楼盘品质，缺点和不利因素，做多维度的分析。
PART 1
图片来源于克而瑞
2024年3月30日，福州迎来了又一轮的土拍，那场土拍上，可能关注度比较高的是绿城经过48轮拿下的台江区五一中路地块（现为芝兰月华）；
其他地块有的取消出让，有的是一轮游，非要说有什么特别的话，就是网友在金山的高宅片区取了个高宅F4的别名。
其中三个地块由建总拿下，剩余的地块为宗地2024-05，被新榕以底价13.85亿竞得，最高容积率为3，可建设第四代生态住宅，楼面价为10490元每平米。
建筑有两个地块已经开始销售了，分别是建总流花溪一期和二期，一期带装修交付，以大户型为主，单价大概在2.7万左右；
二期为毛坯交付，销售价格区间在2-2.3万之间，以刚需户型为主。
理论上说，建总的地块也是允许建设四大宅了，但是应该是权衡利弊后选择了新规下的三代宅。
新榕则是选择了四代宅，从某种程度上说，也是错峰出行，避开了一部分的竞争。
这两个楼盘离得很近，这么说吧，在踩盘建总流花溪的时候，车是停在流花溪，然后再步行3分钟就走到新榕云行的售楼部。
地段几乎一样，那就错开产品来竞争吧，最后再比拼一下谁的品质更为优秀。
PART 2
图片来源于网络
我们先用传统福州人的思维来看仓山区，以及这个区域内的板块优劣；
仓山区，曾经的优质地段是在桥南板块，最多也就延伸到三叉街板块，在90年代的时候，配套就比较成熟。
在仓山的西北角和东南角，分别是凤岗里和永南里，曾经都是比较偏僻的地方；
凤岗里就是现在的金山，永南里是现在的三江口，凤岗里有三十六宅之说，比如高宅，冯宅，刘宅等。
后来在金山大桥通车后，由于临近鼓台，金山板块得到了发展，周边的配套逐渐成熟。
但是，金山的核心板块，还是在金山大道以南，浦上大道以北，这里有优质教育资源，大型商场，三甲医院等；
至于高宅F4所处的地块，在金山板块中相对是比较弱势的片区。
图片来源于网络
不过，从现在的备案价看，新榕云行最高备案价也是千万豪宅，比如顶楼复式，建筑面积为325.55平米，备案总价为10963521元，备案单价为33676.92元。
无论是面积还是总价，这套应该能算得上豪宅了。
当然，新榕云行也知道这个地段几斤几两，特殊楼层可以当豪宅卖，普通的楼层定位为改善户型。
起步户型为155和156平米，再往上一个档次为166和176平米，然后就是183和188平米。
就算入门级户型，即使低区房源，总价也大概率超过3百万，400多万的购买力，顶多也就中游偏上的水平，至于更大的户型，总价有可能破500万（以案场销售为准）。
这种地段，基本都是做改善户型，勇气可嘉，但也可能是无奈之举；
同样做新规三代宅吧，和建总流花溪难免是一场刀光血影的较量，做四代宅确实能避开竞争；
不过在传统经验里，四代宅就必须是大平层，135面积段的四房，舒适度确实不够，之前某楼盘曾经用过，居住体验感欠佳；
所以，新榕云行只能剑走偏锋，全部做大户型的四代宅，规划了772户。
PART 3
图片为实地拍摄
自从芝兰月华的下沉会所助力销售之后，各大房企也开始酝酿如何提高品质了，现在的改善市场里，没有下沉会所都不好意思说自己是改善型楼盘。
之前看过建总流花溪的地下会所，感觉挺高端的，会所内的泳池也不错；
但是有一个问题困扰我们很久：
流花溪一期854户，二期648户，还有未入市的三期，这么多业主，泳池那么小，业主游泳的时候要不要摇号呢？
玩笑归玩笑，估计要游泳的业主，物业要做好协调，当然，除了泳池之外，流花溪的会所也不错。
图片为实地拍摄
我们和一个小姐姐在一起踩盘时聊天，她说新榕云行没有泳池，要不然会比流花溪更好一点（仅代表她的观点），后来我们找到了泳池。
新榕云行的泳池与户数比，可能会更有优势，毕竟总户数为772户，算是比较适中的楼盘。
客观评价，无论是泳池还是健身馆，至少在我们看到的时候，都算得上较为高端的会所。
这应该是市场相互博弈下的产物，对于购房者来说是利好。
思考一个问题，新榕云行比流花溪晚了很长时间入市，是不是花时间琢磨对手了，知己知彼百战不殆嘛。
当然，关于这两个楼盘的会所哪个更好，我们无法给出明确的结论，只能说从住户利用比来看，新榕云行更有优势。
PART 4
图片为实地拍摄
缺点和不利因素，肯定不能省略，我们实地踩盘后做了一些总结。
首先，从地段上看，这里既不是金山的核心区，也不算奥体的核心区，周片配套相对比较薄弱：
离大型的商业综合体距离较远（如仓山万达，奥体阳光天地），周边有基本的便利店，离流花溪倒是很近。
至于这个片区的教育资源，即使有新建的名校分校，但在改善型楼盘中算不上优质教育资源。
到目前为止，这里没有已经通车或者明确在建的轨道交通，如果拿规划说事，请忽略：
要知道2014年买保利香槟的小姐姐，当初以为有3号线，如今向青春告别了，还没看到3号线的影子。
关于不利因素，这里有必要重视，这里有一个香积寺和基督教堂，从寺庙或者教堂看建总流花溪或者新榕云行，都十分清楚。
新榕云行离教堂会更近一点，建总流花溪则是离香积寺近，但是二者视野好的高层建筑，要看到流花溪的同时，也避免不了看教堂和寺庙。
临近流花溪，多一个休闲配套很不错，这里有慢节奏的生活，但这两个项目要走到流花溪公园，隔着一条洪湾南路，要绕行通过。
总体来说，在金山库存量很高的情况下，这个地段对比其他楼盘，可能存在一定的短板。
结语
新榕云行入市的话，可能是要和建总流花溪一期一较高下。
不过产品定位端已经在一定程度上让二者的竞争会降低一点，就看客户是有前卫的思想接受四代住宅，还是更为保守追求新规下的三代宅。
新榕云行是毛坯交付，可能对比建总流花溪会有一定的优势：
首先，现在房企对于装修标准的报价有点虚，看到一个全国头部房企，原本对客户输出四千的装标，看到竞品说六千的时候，也改口说六千了。
至于建总流花溪的装修标准，能不能达到所承诺的，可能要等真正交付的时候才知道，到时可以请懂行的朋友算一下。
作为改善型楼盘，很多业主都喜欢自己装修，毕竟千篇一律的装修标准，不会让每个业主都满意，毛坯交付就能让业主自由发挥。
不过，回到这个新榕云行这个楼盘上来说，门槛相对会高一点，起步就是155和156的户型，可能会丧失一部分首改群体；
如果作为高端改善群体，入手这个地段的话，就显得有点尴尬了，户型确实够大，但是周边配套达不到高端改善的需求。
如今的金山很拥挤，到处都是地铁房，甚至不乏TOD项目，新榕云行库存772户，要想去库存，任重道远。