后台有粉丝留言询问，此次新城发展发行美元债的影响有多大。
这个新城发展，是一家港股上市公司，也是新城控股的母公司，同时也充当着其在境外的融资平台。
如今，新城发展再发美元债，一些分析认为，这将有助于修复国际资本市场对民营房企的风险预期，为优质企业提供生存和发展空间。
而在笔者看来，这实则就是一笔买卖，境外债权人想要多赚点利息，毕竟11.88%的年利率可真不低；而新城发展急需要一大笔美元，用来偿还即将到期的美元债，也就是借新还旧。
当然了，发行美元债肯定还有一定的资产作为背书，而新城发展和新城控股，最引以为豪的就是有价值约1230亿元的吾悦广场，虽然已经抵押得差不多了，可用来还美元债还是够的。
实际上，新城控股最大的债务，是经营性负债，也就是欠供应商、工程方的债务。
截至2025年一季度，这部分债务规模仍高达420.35亿元。
先保公开市场债务，防止违约事件的发生，这是新城控股的优先级。至于经营性负债，能拖就拖。
然而，吾悦广场抵押得差不多了，销售表现却远没有恢复，新城系还能撑多久，值得我们持续关注。
美元债借新还旧，11.88%高息预示强烈的警示讯号近日，新城控股母公司新城发展宣布，与国泰君安、海通国际证券等若干家机构投资者就发行及销售于2028年到期的本金总额3亿美元、11.88%优先票据订立购买协议。
消息一出，立刻引起市场的广泛关注。因为此举打破了冻结近两年的民营房企离岸美元债市场，标志着民营房企真正意义上实现境外融资破冰。
而这笔钱，将被用于偿还下个月即将到期的一笔本金3亿美元的美元债。
属于是借新还旧了。
还能借到钱，这已经是最大的积极因素了。
只不过，此次11.88%发行利率，着实不低。
此次需要偿还的美元债，于2021年发行，为期四年，年利率仅为4.45%。
而新债11.88%的年利率，相当于旧债4.45%年利率的近3倍。
可想而知，为了能够借新还旧，新城发展也付出了极大的代价。
据悉，在发行前的询价阶段，投资机构给出的初始指导利率，高达13.25%。
如今，发行利率降了几个点，但是仍高达11.88%。
如此高的年利率，对于新城发展和投资机构而言，是一种强烈的警示讯号。因为在本轮房企信用危机爆发之初，最先出险的，正是那些高息发债的房企。而11.88%的年利率，预示着资本市场对于新城发展的信用资质和偿债能力，都存在怀疑。
好在，新城发展和新城控股还有吾悦广场 。据悉，新城发展此次发债成功的关键，正是在于其商业地产项目吾悦广场提供的稳定现金流。
而有了吾悦广场的资产背书，投资机构也敢于冒险，搏一把高息收入。
一个想赚高利息，一个想要资金还债，双方一拍即合，都是生意。
吾悦广场快抵押完了，420亿经营性负债毫无保障新城控股之所以能够撑到今天，吾悦广场功不可没。
而吾悦广场的意义，不仅仅是能够为新城控股提供稳定的现金流，更能够进行经营性物业贷，也就是能够抵押贷款。
这些年，新城控股就是这么走过来的。
一边抵押贷款，一边又要开新的吾悦广场，2023年20家、2024年12家，就是跟时间赛跑。
只不过，新开吾悦广场的速度，肯定是赶不上抵押的节奏。
截至2024年年底，吾悦广场的账面价值约1230亿元，但是已经抵押的商业已达1025亿元。如此看来，新城控股也就约190亿元价值的吾悦广场尚未抵押融资了。
而就在6月3日，交易所已经受理“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”，拟发行金额为5.63亿元，品种为ABS。
也就是说，吾悦广场又要用吾悦广场作为底层资产，发行ABS来进行融资了。
再加上此次发行美元债的资产抵押，新城控股手上的吾悦广场，可能真就用得差不多了。
那么，折腾了好几年，就目前来看，新城控股的债务压力究竟如何？
截至2025年一季度，新城控股账面上的现金及现金等价物，仅剩59.09亿元。
这点钱，要是真用来偿还3亿美元的到期债务，马上就见底了。
难怪新城控股咬着牙也得接受11.88%的年利率，没办法。
可即使这59亿元留在手上，新城控股的压力也小不了。
截至2025年一季度，新城控股的短期债务，包括短期借款3.66亿元、应付票据4.45亿元、一年到期的非流动负债116.22亿元。三者合计，约有124亿元。
也就是说，新城控股的短债资金缺口，达到了65亿元。
这一缺口，靠手中的吾悦广场抵押贷款，完全覆盖问题不大。
可真正的问题在于，新城控股的负债大头，是经营性负债，也就是欠供应商、工程方的债务。
截至2024年年底，新城控股的应付账款，高达452.68亿元。
就在今年年初，来自河南郑州、商丘的大批建筑工人，带着被子、洗漱用品，千里迢迢地跑到上海，围堵了新城控股的总部大楼，维权讨薪。
或许是这么一折腾，新城控股良心发现，偿还了一部分应付账款，可截至2025年一季度，该部分负债仍高达420.35亿元。
种种迹象表明，新城控股就是优先保障公开市场债务，像是吾悦广场的抵押贷款、高利率美元债贷款，都是用于偿还这部分债务。
而经营性负债，能拖就拖。
只不过，现实情况是，新城控股的吾悦广场，已经所剩不多了。
与此同时，新城控股的销售情况也不乐观。今年1-5月，累计销售额仅为88亿元，同比下滑55.27%。
新城控股本希望靠着吾悦广场的供血，换取一部分生存空间。可是，拖了这么久，销售情况却难有起色，吾悦广场也要抵押殆尽了。
倘若真就出险了，银行和机构不怕，毕竟手上有吾悦广场作为抵押物。而那些供应商、工程方以及建筑工人，却没有任何保障。
420亿元的辛苦钱和血汗钱，风雨飘摇。
