福州楼市中，有几个后来居上的板块，比如东二环，本来是想成为鼓楼的外溢，经过十多年的发展，城市界面比鼓楼还好；

金山在2000年大桥通车后，成为鼓台的外溢，也开始逐步发展，到现在配套基本已经成熟。

很多人说到楼市的发展，会提一下，十多年前买金山，现在就是人生赢家了。

但是，也有人在十多年前买入金山，如今也是含泪抛售。

今天在中介朋友圈看到一套金山的精装大平层，单价是1万零几百，和跟单人沟通后，说还能小刀一下，大概就是1万左右的单价。

原来，金山纯商品房，人车分流的社区，如今也扛不住了。

PART 1

图片来源于幸福里

泰禾红树林位于福州金山洪湾路附近，紧邻流花溪公园，其他楼盘是能看到流花溪，红树林是走到楼下就是流花溪；

这个楼盘最早是在2008年入市的时候，刚好是楼市的冰川期，记得当年看江的高层房源单价也只在7千左右；

随后来了一波四万亿救市，在2009年的时候，楼市开始回暖，当时买房热情逐步高涨。

泰禾红树林D区大概是在2011年左右开盘，价格区间大约是1.3-1.5万左右。

这个是定位为改善型社区，实现了人车分流，户型普遍会比早期推出的产品更大一点（也是个别小户型）。

如今看到建面为182.31平米的大平层，总价才200万。

或许有人觉得低楼层是硬伤，首先这套房源不是一二楼，其次该房源南面是别墅区，采光不会受到太多影响。

客观说，这个地段不怎么样，位于金山洪湾路南路与杨周路交界处，是在浦上大道南侧，金山核心区域是在浦上大道和金山大道之间。

如果对于这个地段没什么概念，可以参考建总流花溪，红树林位于流花溪的西侧。

对比建总流花溪会多一些优点，因为这个大盘存在很久了，社区底商比较成熟；

建总流花溪的业主要到公园，必须过主干道，而红树林的业主走到楼下就是流花溪了。

可能会有人提出质疑，因为红树林的大平层可能是两本证，因为有个“砖家”是这么说的。

有一种辨认方法，就是两南两北的户型，可能是两本证，因为当时有7090政策；

如果是两房朝南，一房朝北，一房朝东或朝西，基本是属于单本证。

PART 2

图片来源于贝壳

找了一个红树林相似面积段做对比，同样是低楼层，在2021年3月的时候，170平米的成交价是458万，折合单价接近2.7万。

买房，真的是有运气成分的，因为当时处于福州楼市的第二高峰（第一高峰在2017年）2021年3月。

因为当时放宽了落户政策，外地人在福州购房的门槛降的很低，之前积压的购买力在那个时间点爆发出来，所以迎来了短暂的小阳春。

据说，那套180平米的户型，当时房东装修了60万，装修效果确实不错，即使房东把装修报价报高了，即使打五折，也要花30万。

此前提到红树林D区开盘的价格区间约在1.3-1.5之间，那么就按1.3万的单价来算，总价大约在234万左右；

假设装修成本是30万（实际可能不止），那么这一套房下来，成本价大约在264万。

如今的挂牌价，对比其14年前的综合购房成本，已经低了60多万了，甚至更高。

房东可能需要置换，又或者是急需资金，于是挂出了1.09万的单价，算是比较有诚意的。

其实，在2017年的时候，我们去看泰禾红树林的房子，还不是最好的地块，低楼层挂牌价差不多也在2.4万左右；

能一线看江的房源，装修好一点的话，当时的市场行情，差不多挂牌价在2.5-2.8万区间。

由于这几年楼市长期下行，大多数房东只能无奈地选择割肉离场。

PART 3

图片为实地拍摄

泰禾红树林的品质还是可圈可点的，当时的泰禾意气风发，很少因为质量问题导致大规模的维权，是北派闽系房企的标杆之一。

这个楼盘分了几个地块，早期卖的地块没有纯人车分流，挂牌的D区实现了人车分流，在那个时候是比较少见的。

红树林高层房源向外可以看江，向内可以直视流花溪公园，景观视野蛮好的。

只是周边的主要配套不太理想，比如没有优质的教育资源，没有地铁经过这个片区，别去期待远期规划，真有那么一天，你可能也老了。

现在泰禾红树想要出售的业主，以D区地块为例，挂牌价都不会太高，价格区间在1.3-1.7万区间居多。

相对比在售的新房，如果能够接受房龄的话，显然会更有性价比，毕竟隔壁的建总流花溪大平层单价比之前提到的房源两倍还多。

其实，大平层有一个缺点，就是如果不处于一个非常核心地段，或者没有特殊资源加持，在一定年限后，会慢慢褪去改善型楼盘的光环。

泰禾红树林D区交付大概13年了，就会被市场所淘汰，周边在售的商品房，没有地段加持，现在红树林的今天，可能就是它的明天了。

结语

现在二手房市场，有很多性价比不错的房源，也可以留意一下市场上有品质的二手房；

还有一种二手房也值得留意，就是地段不错，社区老旧，但有较高租售比的房源。

前者是对居住品质有一定追求，以捡漏心态出发，后者是租售比高，当租金比月供还高的时候，有基本条件的人可能就会选择买房了。

因为临近年底了，不少人因为急需资金，会选择大幅度降价卖房。

话说回来，新房市场也可以选择，刚才看到中介分享了几个新盘，对比之前也有一定的调整。

但新房的捡漏程度可能会低于二手房，毕竟谁都不想大幅度破坏一个板块的价格平衡。

楼市和经济是相辅相成的，我们看到了一系列保房价的措施。

作为崛起的东方大国，经济低迷也只是短暂的，相信未来经济能够复苏，同样楼市也能稳住。

现在是黎明前最黑暗的时刻，但请相信，我们的明天一定会更好。