2017年，马云在杭州全球峰会上抛出“八年后中国最便宜的就是房子”的惊人预言，彼时楼市狂热氛围下，这一论断被多数人视作天方夜谭。如今站在2026年的时间节点回望，随着“房住不炒”定位的持续深化与“十五五”规划开局的政策红利集中释放，马云预判的“去泡沫化”“价值回归”趋势已然成为现实。2026年的中国楼市正迎来结构性重构，三大核心变化深刻改写市场逻辑，既为刚需群体带来实质利好，也暗藏诸多风险，尤其两类群体需格外谨慎，避免陷入“买后即亏”的困境。

2026年楼市的第一大变化，是购房成本迎来结构性下降，刚需入市门槛显著降低。从政策层面看，各地密集出台的宽松政策形成组合拳，全面降低购房压力。首付比例方面，除北京、上海等核心城市核心区域外，多数城市首套首付最低已降至15%，部分三四线城市甚至推出“零首付”过渡政策；信贷利率持续走低，全国首套房平均房贷利率降至3.3%左右，一线城市5年期以上首套公积金利率低至2.6%，存量房贷利率同步下调，大幅减轻月供负担。税费优惠与直接补贴更显诚意，140平米及以下家庭住房契税统一降至1%，多地对二孩、三孩家庭分别给予6万、12万购房补贴，“卖旧买新”还可享受契税全额或部分返还。这些政策叠加，让2026年成为近五年来购房成本最低的窗口期。

第二大变化是市场分化彻底固化，“核心坚挺、外围回调”格局已成定局。楼市底层逻辑已从“全国一盘棋”的普涨时代，转向“人跟着产业走，钱跟着人走”的分化时代。央行数据显示，2025年全国二手房挂牌量已突破850万套，而不同区域的市场表现呈现天壤之别。一线及强二线城市核心区凭借优质产业、教育、医疗资源，房价稳中有涨，成交活跃度保持高位；与之形成鲜明对比的是，缺乏产业支撑的三四线城市面临人口外流与库存高企的双重压力，2025年三四线城市人口净流出达312万人，广义库存去化周期超30个月，部分资源型城市甚至出现总价5万元的“葱价房”。更值得关注的是，2026年3000亿元专项债将用于收购存量商品房转为保障房，这类保障房价格比同地段商品房低30%以上，进一步分流刚需，压缩非核心区域商品房的降价空间。

第三大变化是住房持有成本上升，房产“金融属性”弱化，“居住属性”回归主导。随着房地产税试点扩围预期增强，持有多套房产的成本压力持续加大。目前重庆已实行0.5%-1.2%的房地产税税率标准，一套200万的房产每年最多需缴纳2.4万税费，未来试点范围扩大将成为大概率事件。同时，物业费、维修基金等隐性成本逐年上涨，部分高端小区物业费已突破每月10元/平米，一套120平米的住房每年持有成本超万元。在这样的背景下，房产不再是“一本万利”的投资品，投资者开始重新评估持有价值，市场交易重心逐步向刚需自住转移，“买涨不买跌”的投机逻辑逐渐失效。

市场格局的重构，让两类群体的购房风险陡增。第一类是盲目布局三四线及远郊板块的投机者。在市场分化的大背景下，脱离人口与产业支撑的房产已无保值基础。三四线城市不仅面临人口持续外流的困境，保障房的集中入市更让商品房市场雪上加霜。以某中部三四线城市为例，2025年新房均价较2021年高点下跌18%，部分远郊楼盘降价40%仍难成交，投机者贸然入场大概率会遭遇资产缩水。即便是一线及强二线城市，远郊概念盘也暗藏风险，那些依赖“新区规划”“地铁延长线”炒作的项目，配套兑现周期长，实际居住价值有限，2025年已有大量此类房源挂牌半年无人问津，2026年去化难度将进一步加大。对于投机者而言，2026年的楼市已无普涨红利，盲目投资无异于“接盘”。

第二类需谨慎的群体，是高杠杆加贷的收入不稳定群体。当前宽松的信贷政策容易让人产生“低成本上车”的错觉，但高杠杆背后的风险不容忽视。这类群体的风险主要来自两方面：一方面是收入波动与刚性月供的矛盾，自由职业者、创业初期人群、互联网行业从业者等，收入稳定性较差，一旦遭遇失业或行业调整，便可能陷入断供困境。数据显示，2025年全国断供房数量同比上升12%，其中超七成是高杠杆购房的收入不稳定群体；另一方面是持有成本上升的挤压，房地产税、物业费等持续支出，进一步加重资金压力。专业机构给出的安全购房标准显示，月供应控制在家庭月收入的30%以内，并预留1-2年应急资金，若盲目追求大户型、高总价房源，将月供占比提升至50%以上，财务危机的风险将急剧放大。

马云的预言应验，本质上是楼市回归居住本质的时代转向。2026年的三大变化，标志着中国房地产市场正式进入高质量发展的新阶段。对于购房者而言，与其纠结于“房价涨跌”，不如聚焦自身需求与风险承受能力：刚需群体可把握成本低位窗口，优先选择核心城市核心区域的成熟配套房源；改善群体可践行“卖弱买强”逻辑，置换核心区域品质住宅；而投机者与高杠杆收入不稳定群体，更应摒弃侥幸心理，理性规避风险。在楼市逻辑已然改写的2026年，唯有坚守“自住为主、量力而行”的原则，才能在市场变革中实现资产安全与居住需求的平衡。