“以为买的是地铁旁旺铺，没想到连具体位置都找不到；承诺的高额租金沦为蝇头小利，维权一年多仍陷僵局。”近日，合肥某金融中心商铺业主反映，其购买的商铺存在虚拟分割、变相售后包租、虚假宣传等问题，即便通过行政投诉与司法诉讼多重途径维权，核心诉求仍未有效落地。

据业主回忆，2023年前后，鼎某公司开发的该金融中心负一层商铺对外销售，宣传话术极具诱惑力：明确宣称小吃部门店每套层高五米可隔两层，商铺直通地铁、24小时营业，夜市及菜市场区域收益可观，还承诺按营业额12%支付租金，年化收益远超普通投资，不少业主冲着这份稳定回报购入商铺。

该负一层商铺涵盖小吃部与菜市场两大区域，均以独立商铺名义推销，面积数平方米至十几平方米不等，总价数十万元。但付款签约后，业主们发现所有承诺均未兑现：地铁连通、24小时营业等配套落空，自身购买的商铺更是无法定位——整个负一层为无隔断大通铺，与图纸标注的独立铺位完全不符。

租金收益更让业主难以接受，宣传时承诺的每月数千甚至上万元租金，实际到手仅几百元，部分月份零收益，“营业额12%分成”从未兑现。开发商以“运营不佳”搪塞，却拒绝公示运营数据，业主也无法自主经营。更严重的是，有业主发现鼎某公司存在预售资金未按规定存入监管账户的违规情形，资金安全存疑。

一位聋哑业主的遭遇尤为令人揪心。该业主与父母均为聋哑人，父母已离世，家庭生活本就困难。为改善生活，他掏空家底购买了一套9.08平方米的商铺，开发商承诺商铺未来每平方米涨价5万至7万元，四五年后协助转手可获利50万至80万元。然而实际情况截然相反：租金远不足以支撑基本生活及父亲生前养病开支，商铺位置和用途始终未获明确答复，开发商还擅自将10余万元购房款转至上海某房产公司，刷卡签购单总额也远超预期。该业主多次要求退铺退款均遭拒绝，沟通时还曾遭遇肢体冲突，向多个政府部门反馈诉求，均未获得有效回应，更担心维权时因无家人帮扶而受到歧视。代理律师分析认为，开发商上述售后返租等行为涉嫌违法。

协商无果后，业主向合肥市住房保障和房产管理局投诉，要求查处鼎某公司违法销售行为，随后委托闫先生通过法律途径维权。双方核心争议集中在分割销售合法性、是否构成变相售后包租两大问题上，分歧极为明显。

行政部门及鼎某公司坚称销售行为合法合规：分割销售有批准的规划图纸佐证，且商铺为商业用途，不适用住宅分割销售的禁止性规定；售后包租方面，开发商未直接与业主签订固定回报合同，委托经营关系由业主与第三方捷某公司建立，与开发商无关。

闫先生代表业主方明确反驳，认为行政部门的认定流于形式。他指出，商铺实际为无实体分割的大通铺，不具备独立使用空间和不动产登记条件，《商品房销售管理办法》第十二条的立法本意是禁止损害业主权益的分割销售，不应机械区分住宅与商业属性。行政部门仅核查规划图纸未实地核验，其认定与《房屋登记办法》要求存在明显出入。

针对变相售后包租，闫先生强调，开发商要求业主同时签署购房合同与委托经营合同，指定捷某公司运营并支付租金，形成“购租一体”模式，本质是以售后包租为促销手段。且经查，鼎某公司与捷某公司在人员、投资上高度关联，属利益共同体，完全符合变相售后包租特征，应适用相关禁止性规定。

目前业主维权陷入更深困境，核心症结在于司法裁判显失公平。安徽合肥庐阳区人民法院作出的一审判决，仅支持业主关于预售资金监管程序问题的诉求，判令相关部门限期重新答复；而对于业主最关切的分割销售违法、变相售后包租、虚假宣传等核心诉求，法院仅依据形式证据及合同约定审查，未充分考量业主实际损失，最终驳回了相关诉求，判决结果难以让业主接受。

尤为值得关注的是，聋哑业主掏空家底购房后，因租金收益极低、资金流向异常，生活陷入绝境，维权时还曾与开发商发生肢体冲突。其向多个政府部门寻求调解无果，一审判决也未充分保障其合法权益，这让业主们对后续维权充满疑虑。目前，行政调解无实质性进展，一审在事实认定上的偏差，进一步加剧了维权难度。

此类商业地产分割销售纠纷在全国多地频发，业内律师指出，“卖图纸不卖产权”的虚拟分割销售涉嫌违规，售后返租承诺暗藏高风险，一旦运营不善，业主易面临重大损失。本案中，业主不仅面临产权界定难题，部分口头宣传承诺因未写入合同，也给维权举证带来极大阻碍。

资金安全问题更让业主焦虑，有业主查实购房款未进入指定监管账户，开发商资金流向异常，项目后续运营毫无保障。闫先生表示，已收集相关证据，将依法维护业主合法权益。

目前，合肥市中院已庭审完毕，正择期宣判。业主们进退两难：一方面，一审判决的不公让大家对司法救济充满担忧，担心二审仍无法突破形式审查局限；另一方面，一年多的维权已耗尽心力，放弃意味着前期投入付诸东流，尤其是那位聋哑业主，早已因判决未予公正支持陷入生活绝境。目前，业主们仍在协商是否继续上诉及后续维权方案。

闫先生结合一审判决情况分析，本案核心难点在于司法与行政均“重形式、轻实质”，一审判决未充分考量开发商违法实质与业主权益受损实情。若继续上诉，将重点围绕三点推进：一是补充开发商虚拟分割、变相售后包租的违法证据；二是梳理行政部门履职疏漏的依据；三是突出聋哑业主等特殊群体的实际困境，争取实质正义。同时，他建议业主收集宣传手册等佐证材料，夯实维权基础。

这场持续已久的维权风波，关乎数十位业主的切身利益，也折射出商业地产销售监管的短板。业内人士呼吁，相关部门需强化商业地产预售监管，严打虚拟分割、变相售后包租等违规行为，维护市场秩序。同时警示广大投资者，面对“高收益”诱惑需保持清醒，核查项目合法性，切勿轻信口头承诺，规避投资风险。

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