物业要开始被管了，有关部门专治小区物业乱象，有些钱百姓不用交网页链接每户业主免费配不少于4张门禁卡，这条规定来自西安2026年8月发布的新版物业服务收费管理办法。 类似的变化正在越来越多城市落地，物业收费的边界正在被一条一条划清楚。

楼道清扫费、公共区域照明费、绿化养护费，这些项目在物业费里其实已经包含过了。 鹤山市市场监督管理局在2026年8月发布的提醒告诫书中写明，已纳入物业成本的服务不得二次收费。

小区公共区域产生的水电开支，应当从物业费或者公共收益里面列支，物业不可以再单独向每户收一次。 西安的新规把小区公共设施设备能耗统一纳入物业费成本，严禁单独收费、重复收费。

装修押金这笔钱，按规定物业不得强制收取。 即便双方协商一致缴纳了，装修完成验收合格之后必须全额退还。 2025年11月，湖北点军区映象江南小区物业向业主收取装修押金后，又向装修单位收了一次，住建部门核实后责令退还，并对物业企业和项目负责人分别扣除信用分10分。

所谓“装修管理费”，目前没有政策依据支持收取。 建筑垃圾清运费属于代收项目，可以协商，但必须明码标价，不能和管理费捆在一起强制征收。 河南邓州三贤家园小区多名业主反映装修押金长期未退还，当地依据《物业管理条例》中“不得重复收费或者擅自提高收费标准”的规定进行了处理。

门禁卡和电梯卡，物业只能收取卡片本身的工本费。 鹤山的要求是每户不少于4张业主出入卡免费配置，每个车位免费配1张车辆通行卡，补卡、增卡仅可收取合理工本费。 物业不能以不办卡就不让业主进小区、不让坐电梯来施压。

小区地面车位属于全体业主共有，地面车位产生的租金归全体业主。 物业可以收取少量停车管理服务费，但无权把地面车位收益装进自己口袋。 地下产权车位如果产权属于业主，物业只能收车位管理费，不能再加一笔场地使用费。

水、电、燃气费的代收也有明确规矩。 物业代收时必须按照供水、供电部门公示的终端价格据实收取，不得以服务费、公摊费、运维费等名义赚取差价。 物业费和水电费是两回事，不能捆绑在一起收。

小区电梯广告、单元门口广告牌、快递柜进场费、自动售货机场地费，这些收入都属于全体业主共有。 四川省2026年出台的公共收益管理指导意见要求，公共收益账户管理主体每半年在物业服务区域显著位置和通过互联网方式公示一次收支情况，业主有权查询与公共收益相关的收支明细。

物业长期不公示公共收益账目，业主可以向住建部门反映。 福建的规定更具体，业主对公共收益公示有异议的，物业服务企业应当自受理异议申请之日起5日内接受业主查询。

关于换物业这件事，流程也在调整。 上海2026年1月1日起实施的新规，只要20%以上业主联名提议，居委会就可以组织全体业主投票，决定是否解聘当前物业，同时依托电子投票系统简化流程。

物业合同到期之后，如果没有经过业主大会表决同意，物业不能强行继续留在小区服务。 业主大会成立过程中，街道和社区会介入指导协助。

住宅专项维修资金的使用也有了变化。 这笔钱用于电梯大修、外墙维修、消防系统更换等共用部位的大修和更新改造。 成都2026年7月落地的新规细化了8类可紧急使用专项维修资金的情形，涵盖屋面或墙体损坏、电梯故障、楼体外墙面脱落、消防设施严重损坏等，紧急情况下由业委会或居（村）民委员会直接申请使用。

投诉渠道方面，福建2026年8月由住建厅会同市场监管局等12个部门联合印发了物业小区执法依据指引和投诉处理制度清单，系统梳理了52项执法事项，把各部门管什么事、业主找谁投诉写得比较清楚。 街道办和社区居委会负责协调物业矛盾，住建局物业监管科室受理服务不规范和公共收益不公示问题，市场监管局处理乱收费和强制收费，12345热线综合受理并分派跟进。

投诉之前把证据留好。 物业服务不到位的照片和短视频、收费通知、收费票据、和物业的聊天记录，都存着。 提交投诉的时候写清楚小区名称、具体楼栋、事情经过和诉求，附上材料，处理起来会顺畅一些。

有一点需要留意，业主不能因为对服务不满意就直接不交物业费。 物业如果已经提供了基础服务，只是部分地方有瑕疵，单方面拒缴在法律上站不住，物业有权起诉。 服务确实不达标的，正确做法是留证据走投诉渠道，要求限期整改。

如果物业长期严重违约、服务大面积缺失，可以通过业主大会协商减免物业费，或者启动更换物业的流程。 公共收益的账目，业主随时可以要求查阅。 小区里的事，业主有权利知道钱去了哪里。

海南省2026年9月公布了首批物业“红黑榜”，全省57个物业服务项目登上红榜，57个项目被列入黑榜，覆盖18个市县。 住建部2026年1月印发的通知要求，物业服务企业黑名单等严重失信主体名单信息全量纳入信用信息归集范围。

这些信息在“信用中国”网站上可以查到。 业主在选聘物业的时候，能提前看到这家企业有没有被扣过分、上过黑榜。

你所在的小区，物业费和水电费是分开收的吗？ 门禁卡有没有收过工本费以外的钱？ 电梯里的广告牌，你留意过上面写的是什么吗。

（网页链接 柳州临江小苑黑社会物业，划业主车！删监控！无物业合同！侵吞数百万公共收益！有伞！网页链接）