房贷能贷40年了，银行却还没准备好？六大行上半年房贷余额又少了5000多亿

8月28日，央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，一纸文件搅动了整个楼市。

其中最受关注的调整，莫过于个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。

对购房者来说，月供压力确实能松一口气——以100万元贷款、年利率3%计算，30年期月供4216元，40年期降至3581元，每月少还635元，一年能省下7620元。

但政策出台后，市场的反应却有点“分裂”：一边是购房者翘首以盼，另一边是银行执行步伐不一，还有一份刚出炉的银行半年报，数据颇为扎眼。

银行落地：有人火速执行，有人还在等通知

政策是8月28日发布的，但银行端的落地速度，差别不小。

建设银行算是跑得最快的。 8月30日就有消息称，建行已开始落实相关政策，存量房贷客户可申请延长贷款期限。按照建行的执行口径，延长期限最长不超过原贷款期限的一半，且合计不超过40年。比如原来贷款30年，最多可延长10年。建行客服表示，该行自政策发布之日起就开始执行最新规定。

邮储银行、交通银行也迅速跟进。邮储官方客服称，房贷可以进行延期，期限不得超过原贷款期限的一半，且不得超过40年。

但多数银行还在“等通知”。

据第一财经报道，8月31日，来自北京、山东等地的多家大行及股份行工作人员均表示，目前仍按此前政策办理，最长期限仍是30年。有银行工作人员坦言：“从国家政策到银行层面执行，需要一些时间。”

一边是政策已经放开，一边是系统还没调试好——这种“政策热、落地冷”的局面，让不少期待已久的购房者只能再等等。

5000多亿“消失”的房贷

比政策落地更值得关注的，是银行半年报里的一组数据。

截至2026年上半年末，工、农、中、建、交、邮储六大行境内个人房贷余额约23.97万亿元，比去年末减少了约5086亿元。

算下来，平均每天净减少约28亿元。

具体来看：工行减少约1351亿，建行减少约1335亿，农行减少约881亿，中行减少约761亿，交行减少约398亿，邮储减少约358亿。

更扎心的是，这个降幅已经接近去年全年的水平——2025年全年，六大行房贷余额净减少超7000亿元。

为什么房贷余额一直在缩水？

有国有大行人士坦言，“提前还贷”的势头并未扭转。当新发放的房贷总额无法对冲提前还款和正常还款的规模时，余额自然下降。再加上当前楼市仍处调整期，新增房贷需求本身就不旺盛。

一边是政策努力“放水”，一边是居民拼命“还水” ——这或许是当下房贷市场最真实的写照。

40年房贷，到底是“减负”还是“加杠杆”？

回到40年房贷本身，市场的看法其实并不统一。

支持者认为，这是实实在在的减负。 上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，对于收入增长呈阶段性特征的群体而言，延长贷款期限能显著缓解购房初期的月供压力。中指研究院政策研究总监陈文静也指出，拉长贷款期限“以时间换空间”，尤其利好首次置业和改善置换群体。中信建投政策研究首席胡玉玮测算，月供下降15%左右，能有效激发购房需求。

但反对的声音同样不容忽视。 招联首席经济学家董希淼提醒，期限拉长后总利息会相应增加，购房者务必根据自身收入增长预期谨慎选择，切勿盲目拉长。有媒体算过一笔账：月供是少了，但40年下来总利息可能比30年多出20万以上。

更值得关注的是政策背后的深意。此次新政不仅仅是拉长期限，还配套了“确保购房人能拿房、再还贷”的机制——新建住房预售的，贷款要在项目竣工备案后才能发放。这意味着，过去“房子还没盖好、月供已经还上了”的尴尬局面有望终结。

此外，政策还设定了月房贷支出与收入比控制在50%以下的红线，防止过度加杠杆。贷款期限一年以上的，必须按月还本付息，禁止“先息后本”等操作。

写在最后

40年房贷新政，本质上是房地产信贷制度的一次系统性重塑。它既想托住合理购房需求，又想堵住风险漏洞。

但对普通购房者来说，最现实的问题是：政策有了，银行什么时候能办？

从目前来看，建行、邮储、交行等少数银行已经可以办理，但多数银行还在等待细则。有银行工作人员表示，新政牵扯到贷款年龄上限等配套细节，“每个银行都不一样”。

房贷能贷40年了，但银行和市场的“磨合期”，恐怕还得持续一阵子。

至于那些已经背着房贷的人，如果想申请延期，目前只有少数银行开放了存量客户申请通道，而且需要自己去贷款经办机构咨询协商。想“一键延期”？暂时还没那么方便。

楼市正在进入一个“长期主义”的新阶段。对购房者来说，40年意味着更低的月供，也意味着更长的债务周期。这笔账怎么算，最终还是得落到自己的收入预期和还款能力上。