小区不要物业，居民自行管理，周兆成：业主自治不是想干就能干
 
大家好，我是安剑律师事务所周兆成律师。
 
最近有小区选择解聘物业公司，不走外包物业模式，改成全体居民自行管理小区，这件事引发大量网友讨论。很多饱受物业纠纷困扰的业主很羡慕，觉得甩掉物业，所有事情业主自己说了算，是不是就万事大吉？
 
很多人有误区，以为只要业主们不满意物业，大伙商量一下，就可以直接把物业赶走，开启自治管理。但法律上，业主自治有严格法定程序，不是业主私下达成共识就可以落地。
 
依据民法典，业主确实享有自行管理小区的权利。但解聘现有物业公司，启动业主自治，必须召开业主大会，达到法定表决比例，完成街道社区备案，整套流程才合法有效，私下抱团赶走物业，程序本身就不成立。
 
自治模式下权责也要分清。小区电梯广告、公共车位产生的公共收益，扣除合理成本之后，全部归全体业主共有。但自治不等于没有责任，小区的安保、消防、电梯维修、公共设施养护，安全责任依旧由全体业主共同承担。专项维修基金的支取使用，同样要遵守法定流程，不能由少数业主代表随意支配。
 
这里也要客观提醒风险。老旧简单小区开展自治相对容易；高层小区带有电梯、消防等特种设备，如果缺乏专业运维能力，一旦出现设备事故，全体业主都可能要承担赔偿责任。现实当中不少小区自治之后，因为账目不透明、意见很难统一，反而产生更多邻里矛盾。
 
在这里也给广大业主几点提醒：
第一，想要更换物业、实行业主自治，严格走业主大会表决流程，完成备案，不要私下操作。
第二，自治一定要做到账目公开，公共收益、开支定期向全体业主公示，接受大家监督。
第三，涉及电梯、消防等高危设备，可以把专业项目对外外包，不要盲目全部自己包揽。
第四，出现矛盾纠纷，寻求街道办、住建部门介入调解，不要靠邻里私下协商解决全部问题。
 
周兆成律师提醒：业主自治是法律赋予的权利，但权利背后对应的是沉甸甸的责任。换掉物业只是第一步，规范透明的管理制度，才是小区自治能够长久运行的根本。
 
我是律师周兆成，做一个专业有温度的律师，我们下期再见！