中洲控股重大利好解析！3.54亿拿下核心旧改，双赢落地，利润空间彻底打开

中洲控股最新公告：耗资3.54亿元收购中洲龙商置业60%股权及对应债权，实质是大股东让渡龙华核心旧改项目控股权，本次交易属于实打实的双赢利好！

一、交易核心：大股东让利，彻底解决两大痛点

1. 解决同业竞争问题当前地产监管严格，禁止控股股东同业竞争。大股东主动将核心旧改项目注入上市公司，合规性直接拉满。

2. 解决上市公司土储枯竭难题此前中洲控股仅剩V26街一个优质项目，主业持续发展动力不足。本次接手龙华商业中心超大旧改项目，直接补足未来3–5年核心业绩储备，彻底解决中长期发展短板。

3. 真正双赢格局大股东保留40%项目股权，叠加自身控股上市公司53%股份，依旧享受项目超三分之二收益；上市公司拿到项目控股权，新增百亿级优质项目，未来业绩、现金流全面升级。

二、交易价格公允，无任何猫腻，大股东大幅让利

本次项目账面总资产50.62亿，评估后减值6.21亿，减值比例12.3%，评估净值仅1546万。股权几乎零对价，上市公司仅承担对应债权，总花费仅3.54亿。

旧改最大的拆迁、确权风险，全部由大股东提前承担完毕。目前拆迁接近尾声，上市公司低位摘成熟项目，纯捡优质资产。

三、项目进度落地，10月即将正式动工

该项目是深圳70个重大城改项目之一，2020年已获批规划。目前拆迁、土地平整进入收尾阶段，今年10月可正式动工。整体分两期开发，建设周期5年，2028年首批住宅开售，2032年整体售罄，落地确定性极强。

四、顶级区位+核心地块，价值拉满

项目坐落深圳龙华老城核心商圈，配套成熟、交通便利，是片区最优质的核心地块。整体旧改总建面161万㎡，由多家房企联合开发，中洲拿下的核心中片区，是整个项目的精华地段。

中洲负责地块核心数据：

• 占地16.33万㎡，计容建面74.37万㎡

• 包含住宅、保障房、商业、办公、酒店多元业态

• 归属上市公司可售面积约40万㎡，货值充足

五、售价明确，盈利逻辑清晰

片区在售新房、二手房均价稳定在4.7万–5.5万/㎡。中洲地块位置更优，住宅售价稳定5万+毫无压力。

六、投入极低，公司完全吃得住

项目前期43亿拆迁成本已由大股东落地，剩余拆迁尾款仅6.5亿。中洲按比例承担后，整体前期投入仅7.5亿左右，再加少量流动资金即可撬动项目滚动开发。无需大额重资产投入，资金压力极小，性价比极高。

七、成本、利润精准测算

1. 综合楼面成本压低至1.8万/㎡整体拆迁、配套总成本约90亿，叠加可售保障房回笼23亿资金，大幅摊薄土地成本。

2. 完全成本约3.1万/㎡包含地价+精装建安成本，对标片区5万+售价，利润空间充足。

3. 项目核心利润项目总货值约220亿，整体毛利率30.9%，净利润约33亿。中洲控股持股60%，可独享净利润约20亿。

除此之外，项目落地后将带来超200亿优质现金流，极大改善公司资金面，为后续扩张提供支撑。

八、唯一风险

唯一不确定性来自未来楼市整体景气度，高容积率项目对去化速度有一定要求。但项目位于深圳核心城区、配套成熟、性价比高，五年周期平稳去化难度极低，风险可控。

总结

3.54亿拿下深圳核心成熟旧改，无溢价、无风险、低成本、高利润！既解决土储危机，又锁定未来20亿净利润+百亿现金流，是中洲控股中长期基本面反转的核心重磅利好！

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