用“租金回报率”和“30年国债收益率”比较，来预测房价底，合理吗？ 它的基本想法是这样的：要是房子未来不涨价了，那它就变成了一件纯粹用来收租的资产。 这时候，它每年带来的租金回报，按理说应该比几乎没有风险的30年期国债利息更高才行。 毕竟买房有风险、买卖也麻烦、房子本身还会慢慢变旧，所以租金回报必须更有吸引力，才会有人愿意买。 从理论上讲，当租金回报率持续、并且明显高于国债收益率的时候，房价说不定就见底了。 但在过去的二十年里，绝大部分人买房，其实根本看不上那点租金。大家真正赌的是房价上涨。 在北上深这些地方，一套房子年租金回报率可能只有1.5%，而同期的30年国债收益率都有2.8%。 如果只按理论来，这房子完全没投资价值。 可现实是，房价一年可能就涨了20%。那1.5%的租金回报，在20%的涨幅面前，几乎可以忽略不计。 所以，在过去如果用这个理论来判断“房价顶”，你可能会完美错过整个牛市。 当人们疯狂的时候，眼里只有上涨的预期，租金回报率再低也无所谓。 不过，房子毕竟是会变旧、需要维修的。更重要的是，未来的持有成本存在巨大的不确定性。 比如说，虽然现在还没有普遍的房地产税，说不准什么时候会落下来。 又比如，越来越多城市开始搞“房屋养老金”试点，要求业主定期补充公共维修资金。 这些未来的潜在支出，都会实实在在地吃掉你的租金收益。而国债的利息是确定的，没有任何隐藏成本。 简单地只把这两个数字放一起比，就像拿苹果和橙子对比，却忽略了橙子未来可能会变酸。 我们可以看看90年代泡沫破灭后的日本。在很长一段时间里，日本30年期国债的收益率都不到1%。 但同时，像札幌这样的二线城市，租金回报率可以高达10%甚至15%，远远超过国债。 如果按照“租金回报率高于国债收益率就是底”的理论，那时候就应该大胆抄底日本房产。 但事实是，房价在之后很多年里依然阴跌不止。因为整个社会陷入了“资产负债表衰退”，大家只想还债，不敢借钱，对房地产产生了深度的恐惧。 再高的租金回报，也抵不过人们“害怕房价继续跌”的那种恐慌情绪。 那么，对于现在的潜在买家来说，什么比较可能更有参考价值呢？ 或许不是去和遥远的国债比，而是和你自己马上要付出的成本比：也就是你的房贷利率。 如果你贷款买房，租金回报率首先得跑赢你的按揭利率才行。假设你的房贷利率是3.5%，而你看中的房子租金回报率只有2%。 那么从你买下的第一年开始，这套房子每年在现金上就会让你净亏损1.5%（这还没算房屋折旧、各种税费）。 在房价不涨的预期下，这显然是一笔赔钱的买卖。 只有当租金回报率能稳定覆盖主流的房贷利率，并且还留出足够的风险缓冲空间时，房子作为一件“收租资产”的逻辑，才算初步成立了。