【国信地产】观点更新0204：近期楼市高频数据的分析与展望

1.房价跌速明显减缓：44城平均跌速从-1.4%收窄至-0.5%，一线从-1.5%收窄至-0.2%，上海核心区从-0.5%转正至0.1%；

2.二手房成交量明显改善：1月18城二手住宅成交6.8万套，同比+16%（2025全年为-1.1%）；

3.挂牌量有所回落：截至1月底，核心6城二手房挂牌量合计84.7万套，环比-1.5%，连续三个月下降。其中，上海已连续9个月下降，北京、广州连续4个月下降；

原因一：春节效应

春节效应能解释部分现象：

1.价格跌速减缓：22年至今，春节前4到8周开始，房价跌速都会减缓，2026年开始于节前第8周，符合历史规律；

2.挂牌量环比下降：22年至今，春节前都会出现挂牌量的环比下降，22年-1%，23年-2.2%，24年-0.9%，25年-1.9%，26年1月的-1.5%，处于平均水平；

原因二：真实复苏

春节效应无法解释的，认为存在真实复苏：

1.价格跌速减缓的幅度更高：2026年1月底跌速为-0.6%，相对12月收窄0.8pct，这一改善幅度大于以往年份；

2.二手房成交量好于季节性：1月二手房成交量好于历史上的每一个1月；

3.新房市场1月也出现了景气度的边际改善：百强房企1月相对销售额为26%（1月数据/正常年份1月数据，以剔除季节效应），明显好于2025年12月，这在往年的春节期间并未出现过；

总结：1月确实出现了真实复苏、但底部证据尚不充分

单从数据来看，2024Q4的真实复苏，在改善幅度、持续时间两方面都明显强过当下，但回过头看当时当然不是底部。倾向于楼市底部的判断需要：1.小阳春不再出现以价换量（23、24、25的小阳春都是如此），2.最好有诸如收入信心改善之类的逻辑支撑。