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深圳宝中观潮（备案名“观潮府”）位于宝安中心区南街坊，为2025年8月摘牌宅地项目，是当年的总价地王，由招商+华润联合开发，定位高端海景豪宅。项目规划总建筑面积14.5万㎡，其中住宅12.5万㎡、商业1.8万㎡，容积率3.4，为宝中近五年最低密度宅地，共629套房源，预计2027年12月交房。

一线海景：项目为宝中距离海岸线最近的住宅地块，东南向可俯瞰前海湾、欢乐港湾“湾区之光”摩天轮及前海城市天际线，部分户型配备270°转角飘窗及7.8-9.7米宽景阳台，顶复带私人泳池。

生态休闲：无缝衔接中央绿轴生态廊道（连接宝安区政府与欢乐港湾）及15公里海岸线，临近宝安滨海文化公园（含海滨栈道、演艺中心等）。

商圈联动：周边有壹方城、欢乐港湾等百万级客流商圈，深圳书城湾区城、宝安青少年宫、湾区之声演艺中心等文化地标环绕。

规划配套：西侧为腾讯企鹅岛（规划会议中心、科技馆、生态公园等公共设施），定位“天际线封面之作”。

交通网络：邻近广深沿江高速，具体地铁线路未明确提及，但地处宝安中轴C位，推测可便捷通达前海及深圳核心区域。

新房价格参考：

观潮府为全新项目，目前已开始释放销售信息，规划效果图已对外披露，2026年2月4日开放云端展厅，计划3月底正式入市，首批入市产品的吹风均价已曝光：

5单元：260㎡户型约40余套，总价约4000万起，单价约15.38万/㎡起；

6单元：188㎡户型约60余套，总价约2500万起，单价约13.29万/㎡起；

7单元：168㎡户型约40余套，总价约2200万起，单价约13.09万/㎡起。

业内认为，这个价格与市场预期较为匹配。同时，观潮府可以说是宝中新房价格的天花板，或拉升片区价格预期，有望增强二手房买家信心。

项目亮点与潜在风险：

亮点：得房率接近100%（新规设计）、专梯入户（2T2户/3T3户）、低容积率（3.4）、纯南向户型及精装交付。

风险：邻近广深沿江高速，可能存在噪声影响；作为新盘，二手房市场需待交付后逐步形成，短期价格波动受新房供应及区域市场趋势影响。

该项目土地成本较高（楼面地价5.96万/㎡），且定位豪宅，未来二手房价格或受区域稀缺海景资源及高端配置支撑。

[AI生成]本内容由深度智联·决策专家人工智能模型生成。

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