二手房市场延续温和活跃态势，全周网签5343套，周末单日成交量连续突破千套；新房市场则出现“量缩价涨”的结构性特征，成交面积环比下降超三成，均价却在高端项目集中签约带动下反弹至9.1万元/平方米。
市场分析指出，当前二手房挂牌量缓慢下行、业主心态趋稳，而新房市场虽短期波动，但在政策暖风与经济基本面支撑下，需求释放仍具潜力。
01、二手房：成交稳健，挂牌量缓降
上周，上海二手房市场维持温和活跃态势，交易节奏总体平稳。据上海网上房地产数据显示，全市共网签二手房5343套，日均签约约763套。
从单日成交走势来看，工作日成交量保持稳定，始终维持在623至659套之间，未出现明显波动，彰显市场运行的平稳性；而周末成交则呈现显著“翘尾”效应，1月24日（周六）网签量达1110套，次日（周日）亦维持在1032套，连续两日突破千套关口，充分体现出周末时段看房、签约的活跃度依旧较高，市场需求释放具有明显时段特征。
供应端方面，二手房挂牌总量持续收缩，延续近期缓降态势。截至1月26日，全市二手住宅挂牌总量为336115套，较一周前减少721套，挂牌量缓慢下行的趋势进一步巩固，反映出当前业主挂牌意愿趋于理性，未出现集中挂牌或撤牌的情况。
区域挂牌方面，浦东新区以86001套的挂牌量位居全市首位，远超其他区域，凸显其作为核心区域的市场体量优势；闵行区与宝山区分别以39210套和34720套的挂牌量分列第二、三位，两大区域均为刚需及刚改客群集中区域，挂牌量始终保持高位。
市场人士指出，当前上海二手房市场呈现“成交温和、挂牌缓降”的良性运行态势，工作日成交稳定、周末活跃度攀升，印证了市场需求仍有坚实支撑。而挂牌量的缓慢下行，一方面源于业主对市场预期趋于平稳，挂牌意愿更趋谨慎理性；另一方面也与部分房源成交后及时下架相关，并非市场供需失衡的信号。结合区域挂牌梯度来看，核心区域与刚需集中区域的挂牌量优势，也将持续匹配不同层级的购房需求，助力市场维持平稳运行。
02、新房：高端项目托市，均价环比上涨超一成
与二手房市场的平稳表现不同，上周新房市场成交缩水。据上海中原地产数据显示：上周（1.19—1.25）新建商品住宅成交面积4.22万平方米，环比减少32.55%。同时，上周10万+高端项目继续保持活跃状态，带动新房均价出现大幅反弹，达到91010元/平方米，环比上涨11.27%。
从成交结构看，上周成交面积前十的项目单价覆盖范围广泛，梯度特征明显，既有“3-4万元/平方米”级别的刚需改善项目（如青浦保利虹桥和颂西岸、浦东怀山望），也有“6-7万元/平方米”的中端改善产品（如松江保利西郊和煦领墅、联发金海雲墅），还有均价超过10万元/平方米的高端豪宅（如普陀中海环宇玖章、徐汇安澜上海西区），显示不同购买力层级均有相应市场承接，市场需求呈现多元化特征。
具体来看，上周成交面积TOP10项目主要分布在普陀、徐汇、浦东、松江等区域，其中普陀区“中海环宇玖章”以4544.67平方米的网签面积位居榜首，均价达119493元/平方米；徐汇区“安澜上海西区”紧随其后，成交面积4319.25平方米，均价高达186078元/平方米，为上周成交均价最高的项目；浦东新区“陆家嘴太古源源邸”以1255.44平方米的成交面积位列第三，均价175094元/平方米。
开盘表现方面，上周全市共有4个项目开盘，分别位于奉贤、浦东、青浦三个区域，涵盖公寓、联列等产品类型。其中，浦东“前滩滨江道”推出89-152平方米公寓产品，上市面积14314平方米、122套房源，备案均价116541元/平方米，吸引95组客户认购，认购率78%，开盘当日去化率达70%；青浦“大华望樾”推出94-169平方米公寓、联列产品，认购率达106%，表现亮眼；奉贤两个开盘项目“大名城映雨江南”“上江南贤庐”均未摇号，其中“上江南贤庐”认购率仅29%，反映出不同区域、不同项目的开盘表现分化明显。
认购市场方面，上周共有7个项目启动认购，覆盖临港、浦东、闵行、嘉定、松江、青浦等多个区域，共推出房源846套，产品类型包括公寓、叠加、联列等，户型面积跨度较大，可满足不同客群需求。
其中，浦东“澐启滨江”推出227-506平方米高端公寓，备案均价达158875元/平方米，项目在认购期间共收到30+组认购，认购率119%；临港“中铁诺德璟宸”以30000元/平方米的备案均价，推出309套89-117平方米刚需公寓，为上周认筹套数最多的项目。
新房过会方面，上周共有3个项目、总计推出房源94套，覆盖松江、金山、临港等区域。产品类型方面，此次过会项目均为联列或叠加别墅，未推出公寓产品，反映出市场持续向改善型及高端需求倾斜。户型面积区间跨度明显，介于115至452平方米之间，可同时满足初步改善与高端舒适型客群的居住需要。
上海中原地产市场分析师卢文䂀认为，近期成交一直在低位震荡，甚至有重心向下的迹象，这些都属于正常现象，除了个别成交“大年”偶尔有表现外，绝大部分时间都在低位运行。因此，市场的短期波动不必过分担忧。值得关注的是近期消息面持续释放向好乐观信息，比如央行实施了结构性降息，并暗示后续还有降息可能；上海2025年GDP同比上涨5.4%，经济韧性足；二手房市场成交持续活跃，预计本月仍能维持在2万套水平等。在基本面持续向好的背景下，需求转化只是时间问题。