出品/联商专栏

撰文/方湖

编辑/娜娜

2026年1月16日，万达商业年会如期举行，联席董事长与新任CEO先后发言，一道一术、思想起舞、层次递进、相得益彰。相较于以往，本次年会让与所有与会者有种久违的“轻松感”，会议不再板着正统，更加接地气，有如从正版“商务西装”变成“商务休闲”，可西服配运动鞋。敢直言不讳说问题，能实事求是找差距，敢开诚布公探转机，开始畅想天地人和与美好组织构想。

下面大致用7个关键词对本次万达商业年会进行剖析，以便窥斑见豹：

1、长期主义

2、尊重四季轮回规律

3、内涵式增长

4、NOI（净营业收入）

5、用户思维

6、现象级产品

7、以奋斗者为本

2026年，全球最大的商业运营管理者——珠海万达商业管理集团，步入了PAG（太盟投资集团）入主的第二个年头。这头拥有超过520座广场、年客流超60亿人次的商业“大象”，并未因资本的稳定而安于现状。相反，在2026年的年会上，联席董事长胡正伟的“长期主义与尊重客观规律”的讲话，CEO许粉“探寻第二增长曲线的八大考题”，共同奏响了一曲深沉而激昂的“转型交响乐”。其核心命题清晰而艰巨：让这艘依靠规模速度驱动的巨轮，如何成功转向以质量与价值为核心的崭新航道，实现“大象”的轻盈起舞。

答案，也许就蕴藏在从道至术的深刻变革之中。

一、商道觉醒：告别规模崇拜，重拾“种地”常识

转型之难，首在转念。胡正伟的讲话，通篇没有炫目的新概念，而是以“种地”为喻，进行了一场回归商业本质的哲学启蒙。这标志着珠海万达的发展之道，正经历从外源性规模驱动，到内源性价值创造的根本性重塑。

首先，对商业规律的敬畏，取代对增长奇迹的迷思。

“做企业如同种地，需要尊重春夏秋冬的自然规律。”胡正伟这句话看似朴素，实则是对过去二十年商业地产“高周转、快复制”黄金时代的深刻反思。

在城市化红利期，规模的快速扩张掩盖了精细化运营的不足。然而，当行业进入“四季轮回”般的常态周期与存量竞争，许粉所揭示的“客流销售增长未同步转化为租金收益增长”这一核心矛盾，便如警钟般鸣响。它宣告，依赖外部红利、忽视内功修炼的粗放模式已触及天花板。

高质量发展，首先意味着尊重资产运营（NOI为王）、商户共生、顾客忠诚的内在规律，像农夫一样敬畏时节，耐心耕耘。

其次，以长期主义的定力，对抗短期主义的焦虑。

胡正伟犀利地指出，不能像要求作物“一个月必须长20厘米”那样僵化考核。这直接命中了过往管理体系的核心痛点：复杂的KPI与短期排名，可能导致动作变形，甚至“以勤奋的管理掩盖经营方向的失误”。

PAG作为长期财务投资者，其入驻本身即传递了关注可持续现金流的信号。因此，将“长期主义”确立为新“道统”，意味着考核指挥棒必须转向：从关注年度开业数量、销售额，转向追求项目全生命周期价值、区域NOI的持续健康增长。这要求组织拥有“春耕秋收”的耐心，为未来的收获，甘于在今天投入“播种、浇水、施肥、除草”的基础工作。

最后，回归经营为本，扭转管理内卷的惯性。

胡正伟呼吁企业“眼睛朝下”，聚焦战场。这揭示了在庞大组织中，一种潜在的异化：流程、考核、汇报有时会自我循环自说自话，成为目的，反而模糊了“服务商户、吸引顾客”这一经营原点。回归经营本质，就是让所有管理动作接受“是否创造真实价值”的拷问，将组织的能量从内部消耗，重新导向外部竞争与客户服务。

二、破壁之术：聚焦内涵式增长，求解八大考题

在长期主义之道指引下，许粉的报告则如同一份详尽的“外科手术方案”，其战略核心被明确为“内涵式增长”。她提出的“八大考题”，绝非泛泛而谈，而是针对“大象”身上阻碍起舞的八大关节进行的精准诊断与系统治疗。

考题一：长期主义的实现路径是什么？

考题二：增量拓展的底气在哪里？

考题三：未来产品力赢在何处？

考题四：73个强竞争项目如何突围？NOITOP50项目如何提升竞争力？

考题五：租金定价权从何而来？

考题六：怎样以服务为核心重构数字化基础？

考题七：如何挖掘流量价值的深度变现方向？

考题八：我们离“美好组织”还有多远？

提出问题远比解决问题重要，在长期主义和系统思维指引下，珠海万达正抬起头来迈开腿深入一线，重新思考B端进化，探索新的增长路径和高质量发展范式。

第一术：产品力革命——从标准化复制到“现象级作品”与“情感链接”。

许粉坦承，万达基本盘稳健、规模巨大但缺少“现象级产品”。解题之道在于打破“千场一面”。

一方面，打造如长春万达茂这样45万方的文旅商超级旗舰，形成战略高地；另一方面，标准4.0版本济南世纪大道万达广场，也在探索升级。升级打造花园式商业共生体，以“泉城四季暖聚场”为核心定位，融合济南山水肌理与可持续发展理念，“自然场景+品质业态+情感内容”的三维联动，亮相首日便吸引客流18万人次，销售近1000万元。

另外，探索鄂尔多斯项目式的“小而美”精品，通过艺术、文化融合，与客群建立深度情感共鸣。未来的产品力，赢在“人的接触点、场的温度、即时的共鸣”。这意味着每个项目都必须成为深度理解在地文化、具有独特灵魂的“作品”，而非流水线产品。

第二术：商户关系重塑——从“租赁收租方”到“数据赋能与业绩共创伙伴”。

这是解决“销售不增利”痼疾的关键。许粉勾勒的“销售采集→业绩共创→数据管理→租金定价模型”链条，揭示了根本转型。未来，万达的招商不仅是引入“联发品牌”保障出租率，更要利用其巨量线下入口和数据资产，孵化特色品牌、引进首店，并实质性地通过数据分析、营销联动帮助商户提升业绩。租金定价权将真正源自为商户创造增量价值的能力，实现从“地主”到“伙伴”的蜕变。

第三术：用户价值深挖——从“内部考核指标”到“极致体验导向”。

许粉痛陈“管理过细”导致团队眼睛向内。转型要求一场彻底的“用户思维”革命：将评价权交给消费者、商户、业主。从根治停车场拥堵、卫生间异味等“体验黑点”开始，到提供全方位的友好设施，其终极目标是将每年60.1亿的客流与4.8亿车流，转化为可识别、可互动、可长期经营的数字资产，实现流量价值的深度变现。

三、舞步支撑：激活组织，让“扛事者”驱动引擎

再卓越的道与术，若没有适配的组织与人才“舞步”支撑，转型终是纸上谈兵。而这也正是“让大象跳舞”最艰巨的挑战。

胡正伟强调“以奋斗者为本”，许粉则用数据揭示了残酷现实：运营团队离职率48%，广场总经理在岗不满一年的高达57.4%。这构成了转型中最尖锐的矛盾：高举“长期主义”大旗，但一线“舞者”却频繁轮换。一个对城市缺乏了解、任期短暂的操盘手，如何能打造出有深度的“现象级作品”？又如何能践行“春耕秋收”？

因此，珠海万达转型成败的终极考验，在于其组织与人才机制的“涅磐重生”。它必须：

1、稳定“舞者”：建立机制，保障核心岗位（项目总、区域总）的长期稳定性，使其能对项目全生命周期负责，真正深耕一城一池。

2、激励“编舞”：将资源与激励坚决向一线“扛事者”倾斜，构建与长期业绩（NOI增长、满意度）强关联的评价与回报体系，而非短期招商指标。

3、营造“舞台”：培育允许试错、鼓励创新的文化氛围，让团队从“唯上、唯指标”的束缚中解放，转向“唯客户、唯市场”的创造性工作中。

结语

PAG入主第二年，万达商管“大象起舞”，是一次彻底的自我革新。胡正伟重构的“道”，是为起舞校准了节奏心法，从追逐速度规模回归商业常识，在敬畏规律中笃行长期主义。许粉谋划的“术”，则是设计了一套全新的舞步，以“内涵式增长”为轴，通过解答“八大考题”来系统性重塑产品、用户关系和消费体验。

这场转型的本质，是从一个“商业空间的规模化运营商”，向一个“城市美好生活服务商与商业生态价值共创者”的跃迁。它不再仅仅追求管理规模的数字增长，而是追求每一个空间的内容创新度、情感温度、运营深度与财务健康度。

前路挑战依然巨大，最大的对手或许是“大象”自身庞大的惯性，以及经营思维的路径依赖。然而，唯有通过这场触及灵魂筋骨的蜕变，聚焦核心赛道做加法、破除冗余管理做减法、创新价值做乘法、回归本质做除法，珠海万达这头“大象”，才能在高质量发展的新周期里，摆脱“大而不强”的桎梏，在区域竞争中提升品牌势能，打造出现象级作品，展现出与其规模相匹配的敏捷、优雅和持续创造力，真正在中国乃至全球的商业舞台上，上演一场惊艳的“大象之舞”。