曾几何时，“武林豪宅”四个字，就是身份与财富的象征。

然而，市场风云变幻，昔日矜贵的“核心资产”正悄然褪色，甚至陷入“要么以接近十年前的价格成交，要么直接流拍”的尴尬境地。

本周三，距西湖文化广场仅1.5公里的昆仑公馆，就流拍了一套大面积顶跃。

这套492.45㎡的跃层法拍房，在起拍价已从2709万降至2167万（折合单价约4.4万/㎡）的情况下，依然无人问津，再次黯然流拍。

这与当下炙手可热的新兴豪宅板块动辄数倍的价格增幅，形成了冰冷而鲜明的对比。

回溯其2010年约3.5万/㎡的毛坯备案价，令人唏嘘：15年光阴过后，其市场价格竟可能与当初发行价相差无几。

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昆仑公馆的境遇并非孤例。

在武林商圈，除却始终屹立潮头的“王者”武林壹号，一批建于2010年前后的老牌豪宅，如新华园、武林府、武林国际、武林外滩、兰园等，普遍面临光环消散的困境。

去年12月19日，武林府一套8楼的173㎡房源，二拍成交单价仅4.87万/㎡。

同一天，武林壹号北侧，仅隔着一个大塘新村的新华园，也二拍成交了一套200.33㎡户型，总价995.8万，折合单价4.97万/㎡。

再往前的11月22日，新华园还有一套10楼的148.7㎡房源法拍成交，折合单价4.83万/㎡。比2013年4.43万/㎡的备案价，12年仅微涨4000元/㎡。

绿城开发的另一豪宅兰园，去年法拍成交的小户型单价也仅约5.12万/㎡。

这股寒流也波及南星、申花等传统高端板块。

例如南星桥板块的新绿园，今年初一套200.6㎡大户型，法拍房单价约6.79万/㎡，远低于大众对该板块的普遍印象。

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法拍受冷落，常规二手房市场同样低迷。

以新华园为例，目前挂牌15套，挂牌均价7.2万/㎡。但杭房数据显示，去年9月至今，小区总共成交4套。最近一套成交是去年11月，网签价4.3万/㎡。

还有武林府，去年10月以来，还是零网签。

作为对比，武林壹号最近一套法拍房（去年8月），一套6楼的320㎡拍出了9.33万/㎡的单价。去年10月和12月成交的2套二手房，单价更高达11.6-13.1万/㎡。

同一核心地段，为何昔日风光的“小弟”们被抛在了身后？这背后是多重护城河效应的体现。

首先，规模与纯粹性制胜。武林壹号超40万㎡的规模，赋予了其难以复制的园区优势。两三百方的起步户型，确保了纯粹性。

而其它盘不少都有90m²小户型和更小户型，甚至还有公寓，居住体验不够纯粹。

其次，无论是建筑用料，还是公区营造和装标，武林壹号都代表了那个时代的巅峰，非同期豪宅可比。

再者，虽都是武林核心，小环境截然不同。

大部分老牌豪宅，不是毗邻高架就是被老小区包围。反观武林壹号，坐拥一线运河景观，极具辨识度。

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老牌豪宅的普遍遇冷，是结构性调整与时代变迁共同作用的结果。

当前房地产市场仍处于调整期，购买力趋于谨慎，对总价动辄数千万的资产更为敏感，普遍面临流动性下降。

另外，限价放开后，新一代豪宅在产品设计、公区理念、建筑科技等方面飞速迭代。相比之下，十几年前的产品即便当年领先，如今也已不够看了。

更重要的是，杭州多中心发展战略成效卓著。

钱江新城、奥体、未来科技城、申花、钱二等板块崛起，提供了大量高品质、现代化、拥有崭新城市界面的居住选择，传统武林核心的“地段稀缺性”被大幅稀释。

武林老牌豪宅的沉寂，是一部生动的城市资产价值变迁史。

它清晰地揭示：在房地产市场中，没有永恒的“王座”，只有不断演进的评价标准。地段的光芒会因城市扩张而分摊，产品的辉煌会因迭代而褪色。