观点网继虹桥项目后，领盛COZI可遇又将位于上海杨浦区的两个住房租赁项目摆上交易桌。

近日，有市场消息称，领盛投资计划出售COZI可遇·东外滩及COZI可遇·新江湾60%权益，接盘方为国寿资本，交易代价约6.29亿元。

对于资管平台而言，通过投资与精细化运营提升资产价值，最终在成熟阶段实现退出并获取回报，这是一个完整的经营闭环。

从这一逻辑出发，领盛选择在项目运营成熟后“优雅转身”，是行业常态下的合理操作。

然而，资本的一进一退，从不仅仅是简单的买卖。

此次交易背后，悄然浮出水面的是一场围绕Pre-REITs培育与公募REITs上市的长期布局。换言之，这看似平常的资产转让，或许正为未来更广阔的资本通道铺就前奏。

资本进退

2026年刚刚启幕，租赁住房市场便迎来一宗备受瞩目的交易。

1月5日，据国家市场监管信息显示，国寿置业投资管理有限公司与领盛（苏州）投资有限公司拟通过共同设立SPV公司，收购上海朗松实业有限公司、上海盛樘乐屋咨询管理有限公司，从而获取其持有的上海市的保障性租赁住房。

商业客查阅发现，上海朗松所持资产为COZI可遇·东外滩。该项目原为朗诗旗下黄兴大楼写字楼项目。2023年1月31日，领盛以1.02亿元的代价成功收购上述商办物业，将其改造成为住房租赁项目，并在2024年一季度投入市场。

而上海盛樘旗下资产为COZI可遇·新江湾项目，其前身是建发房产在上海杨浦区新江湾中心的写字楼项目，由领盛2023年2月收购并改造，在次年重新开业。

从地理位置来看，两项目均为地铁上盖，东外滩项目直通地铁12号线宁国路站，临近杨浦滨江和五角场商圈，而新江湾项目紧邻地铁10号线殷高东路站，交通优势明显。

从租金表现来看，东外滩项目共计提供370套房源，提供的房源类型包括一居室以及一室一厅，价格从4500至7740元/月不等；而新江湾项目提供627套房源，租金水平在4473元/月至10449元/月不等。

虽企业并未对外披露项目的出租情况，但有熟悉上海公寓市场的相关人士透露，两项目的运营表现“不会差”。

对领盛可遇而言，退出运营成熟项目是“投融管退”闭环的关键环节。

更重要的是，自2021年开启在华租赁业务投资以来，领盛持续通过存量改造模式拓展业务，这也意味着其前期需要投入大量的资金。如今，选择在市场高位选择退出，既能快速回收资金，亦能实现较高的溢价水平。

市场消息透露，此次国寿资本将以6.29亿元的代价，收购上述两个项目60%的股权，以此倒推，两项目的总估值约为10.48亿元，较2023年的收购价格6.78亿元溢价54.57%。

不过，如若考虑收购时领盛承担的上海朗松1.505亿元的负债，上述两项目的初期估值将达到8.285亿元，按此计算，COZI可遇·东外滩与COZI可遇·新江湾在短短三年的改造运营期间，资本价值增幅达到26.49%。

REITs考量

实际上，自去年以来，资本便频繁涌入住房租赁赛道。

2025年2月，万科联合新华人寿、大家人寿等多家险资机构，设立16亿元Pre-REITs基金收购厦门泊寓院儿·海湾社区；同期，自如与景顺成立“星耀如景”合资平台，拿下北京石景山一处租赁住房项目。

随后7月，友邦保险、中宏保险等通过Pre-REITs基金完成对上海松江柚米社区的收购，8月，上海国资背景基金收购陆家嘴上海前滩雍萃46号长租公寓；11月上海本土企业接手上海中骏天悦方隅公寓；12月鼎晖投资完成收购上海base佰舍苏河项目……

可以看出，住房租赁领域正成为资金频繁流转的热土，尤其具备长期配置需求的险资，正密集布局这一板块。

与此同时，资产持有方也借此交易窗口，陆续实现项目退出。

以领盛为例，其首个项目——位于上海虹桥商务区核心区的COZI可遇·虹桥，于2025年7月通过高力国际代理出售。

如今随着杨浦两项目挂牌，领盛在华布局的三个租赁项目将全部进入退出阶段，其租赁业务版图也将迎来新一轮调整。

不过，相比此前虹桥项目的市场化大宗交易，此次杨浦两个项目的退出似乎藏有更深意图。

一方面，COZI可遇·东外滩与COZI可遇·新江湾项目早前已被明确纳入杨浦区保障性租赁住房体系。

另一方面，从此次的交易结构来看，领盛拉来了国寿资本共同成立SPV公司，一般而言，SPV是为了实现特定目标(如资产证券化等)而设立的特殊目的载体，其意义是实现风险隔离。

通过设立SPV，再将相关资产装入SPV名下确保风险隔离，进而向投资者发行资产支持证券，这是不动产资产证券化乃至Pre-REITs基金的标准流程。

考虑到保租房公募REITs已步入常态化发行轨道，业内普遍认为，领盛此番操作很可能是为未来的公募REITs上市铺路，抢占首单外资保租房REITs的位置。