万科最先喊出“活下去”，为什么现在也快要不行了？假设博格也是搞房地产开发的，自己

万科最先喊出“活下去”，为什么现在也快要不行了？假设博格也是搞房地产开发的，自己手里只有50亿本金，靠这50亿拿地盖房子，整个周期差不多两年，然后把房子卖了，回收60亿资金。结果就是：50亿本金，两年赚10亿，相当于每年赚5亿，回报率差不多10%。仔细一想，这个资本回报率也不怎么样。但是加上杠杆就不一样了。博格可以从银行贷款拿地盖房子，每借50亿，扣除利息之后每年可以多赚2.5亿。如果上10倍杠杆，一年就可以多赚25亿。再一想，这个资本回报率就高了：50亿本金一年赚30亿，回报率差不多60%。结果就是，搞房地产的都要上杠杆，只不过有人上五倍杠杆，有人上十倍杠杆，有人上二十倍杠杆而已，反正大家都上杠杆。这样做的唯一风险就是房价大幅回调。在十年前，基本没有人质疑房价会跌。即便有人坚持质疑，也被市场“教育”了五六年，失去了质疑的信心。向银行贷款都需要抵押物，比如质押一个市值100亿的楼盘，贷款90亿。房价下跌之后，之前质押的楼盘贬值成50亿了，关键房子还卖不动。房地产公司别说还本金了，连利息都还不上了。估计当年万科喊活下去的时候，都没有想过房地产市场会像现在这么惨。基金