北京的朝阳人和海淀人，代表着两种生活。海淀是学霸和码农的天下，朝阳区是都市丽人的聚集地。 过去一年，根据朝阳vs海淀成jiao单价散点图，总结出以下几个特点： 1️⃣ 海淀的房子，从便宜到贵，跨幅度很大，从均价4万-15万/平的都有。但朝阳相对更集中，主要分布在3-9万/平。 2️⃣ 在真实成jiao中，朝阳买房人的中位数主要在6-7万/平，海淀买房人的中位数在9-10万/平，可见海淀人的购买力。 3️⃣ 遇到楼市下行期，朝阳买房人的单价倾向，会迅速从8-10万/平的区间，回落到5-7万/平的区间，而海淀买房人的区间，则始终维持在8-11万/平。 👉 朝阳买房，刚需+改善 [气球R] 朝阳区非常强大，从南道北，几乎覆盖了半个北京五环内。但在朝阳区内部，楼市情况差别是非常大的，7号线以北的购买力，要远远超过7号线以南的购买力和流通性。 [气球R] 东部地区的产业，主要以互联网、传媒、金融行业为主，基本分布在望京、国贸等区域。这也就决定了，沿着这两个产业带的区域，比如望京、双井、朝青、东坝、亚运村、新北苑等区域，是东部产业人群的聚集地。这些购房人群的预算，普遍在600万-800万之间，是收入可观的上班族或者小老板。 [气球R] 预算在1000万以上的改善人群，整体聚集在东城、望京、双井这几个区域，整体是国企、央企的高管，或者产业高管。 [气球R] 还有一部分人，聚集在朝阳公园、孙河，是北京的明星、企业大老板等级别人群。 [气球R] 所以朝阳区整体来说用一句话就能形容：有活力，不差钱。 👉 海淀买房，教育+产业 [气球R] 海淀区这个区域的特殊之处在于，它是北京高校聚集地。而在高等学府聚集的区域，科研人才就多。 [气球R] 所以海淀的产业，主要是科创、信息技术、新能源、硬科技等新赛道。 [气球R] 如果是800万预算，那么清河、永泰、西三旗这几个区域是最优选。 [气球R] 如果预算在1000万以上，那么西二旗、龙泽、上地、田村、万柳几个区域，能选到品质更好的房子。 [气球R] 所以无论圈层和需求如何变，产业、房子品质，缺一不可。