万科A当前买入条件分析 一、基本面分析：业绩承压，但核心竞争力仍在 万科A2025年上半年业绩表现疲软：实现营业收入1053.23亿元，同比下降26.23%；归母净利润亏损119.47亿元，同比扩大21.25%。业绩亏损主要源于三方面因素：一是房地产开发项目结算规模显著下降（结算收入同比下降31.57%），且毛利率仍处于低位（8.7%，虽较去年同期微升但仍低于行业平均）；二是结合行业环境变化，新增计提存货跌价准备51.1亿元；三是部分大宗资产及股权交易价格低于账面值。 不过，公司仍保持一定核心竞争力：经营服务业务表现稳健，上半年全口径收入284.2亿元，同比增长0.6%，其中万物云、长租公寓等业务持续领跑行业；存量盘活能力较强，近三年累计盘活可售货值约785亿元，2025年上半年通过大宗交易签约金额64.3亿元，回款57.5亿元；产品与服务优势，连续多年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”“中国房地产开发企业500强首选物业品牌”榜首，产品能力与客户粘性仍在。 二、财务状况：短期偿债压力凸显，但流动性支持充足 截至2025年6月末，万科财务状况呈现以下特征： - 偿债压力：短期有息负债（包括短期借款、一年内到期非流动负债及其他应付款中的股东借款）合计约1553.67亿元，而现金及现金等价物余额仅693.48亿元，现金短债比约0.45，短期偿债压力较大； - 负债结构：合并资产负债率约73.1%，较年初上升1.3个百分点，处于行业中等水平； - 股东支持：第一大股东深铁集团累计提供238.8亿元股东借款（利率及抵质押率优于市场水平），且2027年前无境外公开债到期，流动性风险可控。 三、政策与行业环境：政策红利释放，但需求复苏缓慢 近期房地产行业政策暖风频吹：央行8月15日明确“持续巩固房地产市场稳定态势”，高层会议提及“第三次房地产史诗级救市”（如一线城市解限购、城中村改造），政策红利释放预期升温。万科作为行业龙头，在保障性住房、城市更新等领域具备先发优势，若政策落地超预期，可能推动估值修复。 但需警惕需求端复苏不及预期的风险：2025年上半年万科销售金额691.1亿元，同比下降超40%，新盘供应较少，以存量资源去化为主，行业整体需求仍疲软。 四、技术面分析：短期震荡，关注支撑位有效性 从技术面看，万科A近期股价呈现震荡格局： - 价格区间：股价围绕6.46-6.53元区间波动，下方6.41元（8月13日低点）构成强支撑，上方6.60元（8月20日盘中高点）为压力位； - 资金流向：主力资金呈现脉冲式波动（8月15日净流入9829万元，次日净流出），融资客“越跌越买”（连续3日累计净买入超1.6亿元），但北向资金动向不明； - 指标信号：MACD形成水上金叉，但RSI（14）值升至68（接近超买阈值70），短期回调压力加剧；布林带开口扩大，暗示波动可能加剧。 五、投资逻辑与买入条件判断 短期（1-3个月）： - 买入条件：若股价回踩6.41元支撑位且成交量萎缩至3亿元以下（显示抛压释放），或融资客继续加仓（融资余额突破36亿元）、北向资金单日净流入超5000万元，可轻仓试错（仓位不超过15%），目标价6.60元（突破压力位），止损位设为6.38元（跌破短期支撑）； - 风险提示：中报业绩亏损扩大（若毛利率进一步下滑至10%以下）、销售数据持续低迷（月度销售金额低于60亿元）、政策落地不及预期（如一线城市未解限购）。 中长期（6-12个月）： - 买入条件：若政策红利释放超预期（如一线城市解限购、城中村改造试点扩大），且公司经营服务业务收入占比提升至30%以上（当前27%）、存量盘活规模超1000亿元（当前785亿元）、现金短债比回升至1以上（当前0.45），可在6.3-6.4元区间分批建仓（对应2025年PS约0.5倍），目标价7.0元（估值修复），止损位设为6.2元（跌破2024年低点）； - 风险提示：行业需求持续疲软（销售金额同比下降超50%）、偿债压力加剧（现金短债比降至0.4以下）、新业务拓展不及预期（如万物云上市进度延迟）。 （注：以上分析基于2025年8月22日及之前的公开信息，投资需谨慎，市场波动可能导致判断失效。）
