文/克而瑞研究中心
2025年二季度，整体楼市延续“止跌回稳”弱复苏走势：新房供求均呈现出环比持增，同比回落走势，上半年供给约束依旧显著，而成交基本与去年同期持平。得益于高得房率的新规住宅入市，市场热度得以高位维持；二手房增长动能明显放缓，一方面源于学区置业热潮已过；另一方面，优质新盘入市也客观上分流了部分改善客群。
预判下半年，我们认为，新房成交绝对量三季度环比回落，基于去年低基数，同比降幅会进一步收窄，四季度跌幅将扩大，全年呈弱复苏走势。城市间、项目间分化将持续加剧：核心一二线城市将继续企稳回升，尤其是新规住宅、四代宅产品集中入市带动成交热度延续；多数城市仍将在成交底部寻找新的供求平衡。同时，项目间冷热分化也持续加剧，核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高热，对城市外围多数项目而言，整体去化难言乐观。
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总结
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新增供应：二季度同比降2成，沪深蓉杭等供给约束依旧显著（本节有删减）
2025年二季度供应稳步放量，环比持增，同比下降，上半年全国商品住宅供应约束依旧显著。
分能级来看，仅一线城市放量，4-5月供应量较一季度月均和去年同期显著增长，主要源于“以销定产”模式下房企加强了一线推货频次，而二线和三四线供应仍处低迷期，同比下降，其中三四线跌幅居各能级之首。
表：2025年4-5月全国各能级商品住宅供应面积情况（单位：万平方米）（略）
结合重点30城6月预估数据不难看出，年中冲刺期并未迎来供应放量，6月预期新增供应量同环比齐跌，上半年累计同比回落，供给约束显著。
根据不同城市二季度新房供给表现，大体可分为以下几类：（1）上海、深圳、成都、杭州等热点城市二季度均迎来放量行情，环比持增，但当前供给约束依旧显著，无论是二季度同比还是上半年累计同比均呈现下跌。（2）供应充裕型城市，以昆明、厦门、福州、无锡为典型代表，二季度迎来了新房供应全面放量期，二季度供应量同环比齐增带动上半年供应量累计同比大幅增长。（3）还有部分行情低迷类弱二三线城市，以佛山、惠州、徐州为典型代表，房企推盘积极性较低，上半年累计同比降幅显著。
表：2025年二季度30个典型城市分能级新建商品住宅供应情况（单位：万平方米）（略）
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新房成交：二季度环比持增，一线热点恒热，二三线点状复苏（本节有删减）
2025年二季度楼市成交“筑底企稳”的弱复苏走势，4月转降后，5月持增，6月再度转降，二季度呈现环比微增，同比下降走势。
分能级看，与供应表现基本类似，一线韧性较强，前5月累计同比增幅在不同能级居首；二三线成色一般，二线城市前5月成交量基本与去年持平，而三四线仍处“探底”阶段暂未止跌，4-5月成交同环比齐降，且累计同比跌幅显著。
表：2025年4-5月全国各能级商品住宅成交面积情况（单位：万平方米、%）（略）
6月因供应缩量，行情低迷，新房成交并未迎来传统意义上的“年中放量”：6月30个监测城市成交规模同环比齐跌，不过二季度整体成交规模还是保持环比持增态势，上半年累计成交同比与去年同期基本持平。
分城市来看，一线热点恒热，二三线点状复苏分化更为显著。一线城市中北京、广州、深圳上半年成交累计同比均保持正增长，而二三线城市中，除了成都、杭州等成交规模保持相对高位之外，武汉、南京、天津等均保持弱复苏行情，累计同比降幅持续收窄，上半年武汉累计同比已转正；还有少数城市诸如长春、东莞等，市场尚处低位徘徊，上半年累计同比降幅显著。
表：2025年二季度30个典型城市分能级新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）（略）
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二手成交：逐月下行仍处高位，一线累计同比增幅22%居首（本节有删减）
2025年二季度，30个重点监测城市二手房成交仍保持同环比齐增，不过按月来看，二手房成交呈现逐月下行趋稳，4-5月稳步回落，6月持稳，成交增长动能略有放缓。
从城市维度来看，深圳、西安等上半年二手房成交累计同比增幅仍在3成以上，热度依旧高涨；重庆、合肥、济南、南宁等迎来复苏行情，虽然6月环比持降，但上半年累计同比增幅依旧显著；还有部分三四线城市如东莞、烟台等因去年基数较低，上半年成交也出现了大幅增长。还有少部分城市诸如郑州、长春、大连、宁波等二手房仍处于回调期，上半年累计同比暂未回正。
表：30个重点城市2025年6月二手住宅成交面积和变动情况（单位：万平方米）（略）
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房价：70城新房房价同比降幅持续收窄，房价高地京沪杭等持增（本节有删减）
从CRIC监测的2025年前5月重点城市新建商品住宅成交统计均价看，受改善需求支撑的一线和强二三线城市房价相对稳定，三四线城市房价稳步回调。
一线占据房价高点：上海、深圳、北京位列房价绝对量TOP3，不过近期受供给结构和市场小幅降温影响，深圳房价同比微降2%，而北京持增17%，上海与去年同期房价基本持平，厦门、广州、义乌、杭州、东莞位列第二梯队，房价在3-3.5万元/平，其中厦门、广州、义乌、东莞均出现稳步回调。
变动情况来看，涨幅较大的主要集中启东、南通、宁波、泉州、成都、长沙、天津等，究其原因，主要是受高端盘成交占比上升影响，对于这类城市而言，当前主要依托中高端改善需求支撑，以销定产模式之下，高端盘供需两热，结构性拉升了房价。
而前期需求透支和基本面较弱的二三城市整体房价进入回调期，譬如惠州，因前期供应过量，短期内库存高企问题难解，整体房价降幅显著，在不同城市中居首，南昌、哈尔滨、昆明、南宁等二线城市同样面临深度调整，同比回落。
表：2025年前5月120个典型城市商品住宅成交均价和价格涨/降幅TOP10（单位：元/平方米）（略）
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新房库存：缓步下行仅4.63亿平，仅一线消化周期同环比齐跌（本节有删减）
2025年上半年因供给节制+成交筑底企稳，狭义库存仍处下行通道。据CRIC监测数据，2025年5月末百城商品住宅库存量仅4.63亿平方米，同环比齐跌。
从百城去化周期变动来看，缓步下行、跌幅收窄，据CRIC监测数据，5月百城去化周期基本持稳25个月，环比持平上月，同比下降5%。仅一线城市同环比齐跌18%和1%，二线和三四线城市保持环比持平，同比下降态势，一二线持稳20个月左右，三四线去化风险较高。
具体来看，一线城市仅上海库存仍处低位，供给导向型特征显著。深圳同比腰斩，整体库存风险可控；北京、广州供需错配持续加剧。
二线城市中，长春去化周期高企，与之相对应的是，杭州、合肥等库存消化周期不足9个月，近乎没有短期去化风险。从变化情况来看，同比跌多涨少，跌幅显著城市主要分为以下两类：一类为短期内热点恒热的杭州、成都等核心城市，还有一类为武汉、南京、宁波、苏州等短期内弱复苏类城市，得益于供给节制和成交持增，去化周期持续改善，稳中有降。
三四线城市整体库存形势较为严峻，半数城市库存消化周期超过30个月。
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展望
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供应：三季度大概率稳步回落，京沪深杭蓉等核心一二线仍是推盘重点
因去年全国地市成交规模大幅缩量，今年预期也将成为“供应小年”，事实上，二季度因房企供给节奏原因，已经迎来一波小幅放量，年初我们依据去年全国300城涉宅用地成交节奏，拿地-入市8-10个月左右开发周期来推测，第三季度供给量或将迎来再度回落。
各城市分化还将持续加剧，“以销定产”模式之下，短期内热度较高的核心一二线城市仍将是房企推盘的重点区域，譬如北京、上海、杭州、成都等，多数企业会选择加快新盘入市抢占市场，尤其是增强改善盘的供给。尤其是核心一二线豪宅市场，以上海为例，2025年上半年顶豪市场热度不减，单价超15万元/平项目去化率入市首日去化率基本都在8成以上，预期也将带动房企对于豪宅市场的推盘积极性。与之形成鲜明对比的当属内陆弱三四线城市，新房供应跌无可跌，延续低位徘徊，以去库存为主。
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成交：同比降幅收窄延续复苏，核心一二线热点恒热，三四线热度待传导
预判三季度，我们认为成交绝对量不及二季度，不过基于去年基数较低，同比降幅仍有进一步收窄的可能，四季度跌幅将扩大，全年呈弱复苏走势。
城市间、项目间分化还将持续加剧：核心一二线城市热点恒热是大概率事件，尤其是对于购买力基础相对雄厚的京沪深杭蓉等热点城市而言，短期内得益于高得房率的新规住宅、四代宅产品集中入市，开盘去化率基本延续高位震荡，短期内这样的趋势还将延续；而三四线城市成交规模将延续筑底行情，经历了近两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，市场热度处于跌无可跌有价无市停滞状态，整体楼市回暖仍有待核心一二线城市热度传导。值得关注的是，单城市区域、项目间冷热分化还在持续加剧，核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高热，而对于城市外围多数项目而言，整体去化难言乐观。
预判二手房市场后续走势，我们认为，成交增长动能整体放缓。尤其是新房产品力全面提升背景下，二手房市场仅能吸引价格敏感度较高的刚需客群，短期内以价换量趋势延续。
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房价：优质改善盘入市带动新房房价持稳微增，二手房价仍有下探空间（略）
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库存：供给缩量大于成交”致狭义库存延续下行，沪杭庐等去化风险可控（略）
附表1：2025年4-5月110个典型城市分能级新建商品住宅供应情况（单位：万平方米）（略）
附表2：2025年4-5月115个典型城市分能级新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）（略）
附表3：2025年前5月120个典型城市新建商品住宅成交均价情况（单位：元/平方米）（略）
附表4：2025年5月末100个重点城市商品住宅狭义库存和消化周期及其变化情况（单位：万平方米，月）（略）
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