2025年上半年，广州房地产市场在“控供应、稳预期”的政策基调下，呈现出“成交稳增、结构分化、新规主导”的典型特征。在市场格局方面，成交热度依旧集中在中心区、老黄埔和番禺万博汉溪等区域，这些区域凭借优质的配套和稀缺资源，吸引了大量购房者。
合富研究院发布《广州房地产市场2025上半年总结暨下半年展望》报告（简称：报告）显示，上半年广州新房市场成交稳增，月度走势稳健，展现出充足韧性。商品住宅成交367万㎡，同比增长17%，其中总价千万以上豪宅网签41万㎡，占比达11%，成交维持相对高位，新豪宅表现亮眼。
另外，相较于过往脉冲式波动，今年市场更趋稳健，成交总体稳定在60万㎡/月水平以上。
市场特征
好房效应+房企促销，旧改添新动能
据分析，2025年上半年广州楼市核心驱动因素主要有两点：一是“高使用率”项目集中入市，全市超21个“使用率超100%”的全新盘面市，推新成交大多超50套，部分项目如珑曜上城、龙湖亚伦央璟颂等，首开去货超100套，有效撬动需求；二是房企积极促销，通过“升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访/复访有礼”等组合拳引流，成效显著。与此同时，旧改加速为市场注入新增需求，进一步支撑成交。但市场格局未变，成交热度仍聚集在中心区、老黄埔及番禺万博汉溪板块；远郊增城降价空间收窄，库存改善，其余区域库存压力仍大。
区域成交结构
中心区&近郊成交普升，远郊市场分化
据报告内容显示，在成交占比上，中心区、近郊、远郊分别为24%，35%、41%，中心区&近郊成交普升，其中天河升幅最大。分析原因一是各项目普遍加大促销力度，吸引客流。二是大量高使用率的全新盘集中入市，有效对接需求，带动成交走高。
监测显示，上半年有多个项目全新上市，其中，珠江天河都荟、黄埔未来城、万科檐屿城等多个项目推新成交超100套。
远郊层面市场分化明显，增城多个“总价低&配套齐”的规模大盘交易活跃度上升，经过多年价格调整后，增城的降价空间较以往收窄，价格接受度提升。花都市场以新华中心和广花路板块、配套完善的大盘支撑成交。南沙从化市场持续平淡，成交减少。
从客群需求上分析，中心区以刚改/多改/高端客户为主，关注社区环境、交通便利度及学位/景观资源，“总价350-650万+高使用率+优质学位+出行便利”项目受青睐；近郊以刚改/刚需为主，注重性价比及与市区交通便利度，“300-500万+地铁沿线+高使用率”项目热销；远郊以刚需首置为主，对价格敏感，偏好“低总价+配套齐全+地铁/高速便利”上车盘。
从具体行政区域表现上观察，天河区2025上半年成交35.26万㎡，同比升91%，新增供应18.59㎡，同比降55%。因新规产品入市热销&旧规产品加力促销&旧改加快，带动区域成交同比倍升。从实际市场看，奥体广氮和燕塘-五山板块多个“旧规产品为主”的项目加大促销力度，令市场热度稳固。4月后，金融城板块的保利天曜和奥体广氮板块的珠江天河都荟超新规产品陆续入市热销，带动供求上升。此外，旧改推进加快，村民入市增多，使得市场再添新动能。
海珠区2025上半年成交23.2万㎡，持平2024年上半年，高于2018-2023年的同期水平；新增供应35.1㎡，同比升20%。成交表现稳固，热点聚集海珠西部。3月份后，中建天钰，越秀熙悦江湾、越秀·皓悦滨江、绿城馥香园、越秀·江湾潮起、中交天翠等海珠西部多个新规产品全新盘加速入市，带动二季度月均成交由3万㎡左右提升至5万㎡水平。此外，琶洲板块豪宅保利天奕入市热销，也是推动二季度供求上升的重要原因。
荔湾区2025年上半年新增供应23万㎡，同比升39%，成交26.76万㎡，同比升7%。优质新货集中入市，低总价供应增多，带动供求规模稳中有升。花地湾、滘口、医药港板块均有高使用率的优质新货陆续入市，包括万科理想花地·傲璟、保利锦上印、新世界天馥、保利珠江印象，带动供求上升。3月份开始，万科理想花地·傲璟、保利珠江印象全新盘集中入市，带动当月供求显著提高。二季度以来，新世界天馥、保利珠江印象加推新品、解渴市场，支撑成交稳定在良好的水平。
2025上半年白云区新增供应28.46万㎡，同比下降26%；成交面积41.64万㎡，同比升13%。因房企促销有力叠加全新盘入市的优势，带升区域成交规模，白云区上半年月均网签面积近7万㎡，高于去年同期水平。市场热点集中白云湖/嘉禾望岗板块，包括天悦云湖，招商雍云邸，中建星光城、花城云著、云湖花城、国贸云上等。此外，全新盘中建白云之星和越秀云萃入市，成交均理想。
黄埔区2025年上半年成交33.8万㎡，同比上升16%；新增供应50.4万㎡，同比倍升。受益于促销力度加大，带动供需规模上升。市场供需热点集中“老黄埔”片区，珑岄上城/黄埔未来城/珠江春3个全新盘首开热销，中央公馆、中建玖合未来方洲、中建海丝城等高使用率项目成交持续良好，带动区域总体供需规模上升。3月份后，各项目普遍多措并举，拉动成交高于2024年同期。五一假期以来，老黄埔片区不少项目集中加推中小户型，补货市场支撑成交稳中向好。
番禺区2025年上半年成交54.22万㎡，同比升14%；新增供应35.54万㎡，同比下降15%。上半年成交持续稳健，主要依靠三类项目支撑市场：一为“城市面貌优+优质学位+配套成熟”的万博汉溪长隆项目，改善需求为主，如华润长隆悦府、越秀万博城等。二为“低总价+带优质学位”项目，如亚运城、越秀大学星汇锦城等。三为“近地铁+高使用率+价格笋”的全新盘，如龙湖亚伦央璟颂、广州地铁珑曜上城、绿城玉海棠。
增城区上半年新增供应新增供应30.5万㎡，同比降17%。成交71.6万方，月均成交12万方，同比上升35%。据分析，增城区楼市降价空间收窄，价格到位的项目活跃度上升，成交优于去年同期。数据显示，区域库存压力仍大，市场持销余货为主。保利水木芳华、公园上城、碧桂园云顶、中建凤榕台等多个“总价低+配套齐”的大盘活跃度上升。经过多年价格调整，目前价格处于已经处于近15年的低位，降价空间明显收窄。
南沙区2025年上半年成交31.84万㎡，同比下降3%；新增供应15.49万㎡，同比下降29%，楼市成交整体表现平淡，项目成交未见明显起色，普遍以消化余货为主。
花都区上半年新增供应22万㎡，同比升14%；成交35.98万㎡，同比升6%。成交热度主要集中“价格到位&配套齐全&促销加力”的项目，成交热点集中新华中心及广花路板块，热销项目项目包括凤凰于飞、花都城投湖山雅筑、智都越秀臻智府、合和新城、中铁建花语天珹等。
产品趋势
新规产品主导，供应结构分化
据统计，上半年广州楼市新增预售266万㎡，同比跌3%，其中超4成为“使用率超100%”产品，集中于中心及近郊。
其中中心区新增预售占全市40%，较往年已有上升，超5成为新规产品，集中于荔湾/海珠/天河。近郊板块，黄埔新增预售同比大幅上升，近6成为新规产品，其中珑岄上城、黄埔未来城使用率均超达130%，备受市场关注。远郊板块，新增供应持续萎缩，以“去库存”为主基调。
未来展望
市场将更聚焦“好房子”，中心区热度有望继续提升
总体而言，上半年广州楼市在政策引导与市场自我调整下，通过新规产品迭代与房企让利的营销创新模式，实现了量稳价韧的平衡，为下半年市场奠定了结构优化基础。此外，中心区多宗优质土地有望上架，包含珠江新城、越秀区，琶洲、白云新城等区域。
据报告内容显示，广州楼市预计2025年下半年新增供应约1.9万套，对比2025年上半年下降12%，对比2024年下半年减少37%。上半年，中心区和近郊大量全新盘加速入市，部分项目甚至多次加推。受此影响，下半年全新盘的供应将明显减少，且多数集中近郊和远郊；全市总体新货量相应有所减少。
据分析，下半年宏观环境的“各种不确定性”将会降低，经济发展趋于明朗。政府着力引导市场预期，好房“买少见少”。中心区、老黄埔、番禺万博汉溪板块依然是市场关注的热点，郊区新规产品供应渐多。
随着下半年新货量续减，好房子也更加稀缺。预计天河、海珠、荔湾、黄埔部分区域的市场热度有望提升。增城降价空间将收窄。但其余区域仍需加大去货效能，实惠的价格与产品尚不可少。