⭕西上园一区156m²4室1厅，高楼层，24年10月以 500 万成交，25年5月以 482 万成交，价差-18万，跌幅-3.60%； ⭕通州板块特点大、便宜，刚需天堂。但通州依旧涨不起来，除了和市场大环境有关系，其实更主要的还是通州的定位问题。虽然运河核心商务区建设的高大上，但是整体而言，产业依旧是不足的，缺乏高收入的购房人群作支撑，目前的通州，更多的是作为外溢承接 。 ⭕在通州买房，如果是自住属性，一点问题没有，但要尽量避开太老的房子。根据我们的数据，通州距离地铁1号线、6号线不超过1.5公里，2010年以后的两居室，未来的流通性不错。 ⭕预算有限的国贸/副中心通勤族，可关注通州地铁附近的小户型电梯房。虽升值空间有限，但胜在配套成熟：地铁通勤便利，周边商业成熟，目前很多价格都在300万以内。注意避开临街、顶楼等硬伤房源，优先选小区中间楼栋。 ⭕通州尽量买新不买旧：次新买大不买小；老房子尽量两居或小三居，一居和大四居不要碰，不建议纯投资，通州最热门的片区，也是过去买房投资赔钱最多的。 ⭕如果想中短期tz的，不建议买通州。买通州一定是基于对未来预期的看好以及自住需要，中长期持有可入，而且通州买房适合生活和工作都在通州，自己买房就是要用来通勤职住以及在朝阳工作预算比较少通勤人群，其余不建议买。 ⭕八里桥、土桥板块相对较新，所以整个城市界面看起来比较规，配套也很齐全。金隅花溪云锦、招商云景揽阅是通州第四代好房子，整体品质户型得房率都不错，考虑通州刚需改善可以重点看看。 ⭕武夷花园、宋庄等新型板块，房龄新，城市界面好，发展潜力要比老城区更大，尤其是预算有限的刚改家庭，关注房龄在15年以内的次新二手房，以及按照好房子标准建造的新房。 ⭕运河 CBD 周边新房均价 6-7 万 /㎡，虽短期涨幅受限，但作为副中心 “心脏”，规划有亚洲最大地下交通枢纽、5A 级写字楼集群，未来 5-10 年人口、产业导入明确。适合资金充裕、持有周期超 5 年的投资者，优先选择 100㎡以上三房，规避小户型公寓（流通性差）。 ⭕对于通州新房扎堆地方，新房入市互相竞争都很激烈，这类地块一定不要看二手房。会被践踏相当惨。