[一R]西城学区政策最稳（单校划片为主），但溢价率已达45%38，非急用学位可观望2025年后入学低谷期入手。 [二R]二环内老破小慎选：多为50-90年代公房，户型差、无电梯，居住体验落后，仅地段稀缺支撑房价。 [三R]东城永外学区房溢价高，比如定安里8.1万/㎡ vs 丰台同质房5.6万/㎡，租金收益低45%。 [四R]望京首选次新三房：产业（阿里、美团）、交通（14/15号线）、商业（SOHO、凯德Mall）全面领先，900万总价可跑赢大盘。 [五R]双井毗邻国贸，苹果社区南区、首城国际一居/两居550万内可上车，租金回报稳定。 [六R]朝青板块选次新商品房，华纺易城、青年汇佳园流动性强，但天鹅湾大户型升值慢（总价高流动性弱）。 [七R]常营保障房可兼顾自住，保利嘉园、北辰福第带陈经纶学区，总价400万+，适合预算有限的刚需。 [八R]东坝谨慎追高，新房单价趋近10万，但配套落地周期长，短期溢价透支。 [九R]管庄双桥避坑，常年房价垫底，缺乏产业和交通升级规划。 [一R][零R]中关村老破小仅占学位，居住环境差，如电线裸露、电梯老旧，，总价350万占坑房溢价率40%。 [一R][一R]清河优选次新两居，融泽嘉园、莱圳家园近西二旗，互联网人群支撑房价，500万内可购保值两居。 [一R][二R]西北旺承接码农外溢，西山壹号院等次新盘受益后厂村产业，但单价已超8万，追高需谨慎。 [一R][三R]丽泽周边选小户型，丽泽商务区，华为入驻，带动西宸原著等盘，但2000万以上标的流动性弱于望京。 [一R][四R]丰台河西慎入新房：西山金茂府（5.3万/㎡）、熙悦晴翠（6.3万/㎡）去化率仅15%-31%，配套荒凉且地铁未落实。 [一R][五R]草房保障房性价比高：带陈经纶保利学区，总价400万+两居，社区商业成熟。 笔记字数有限，左滑图片查看更多内容！