这个绕城内的“宝藏”洼地，因高供应量和“2”字头的限价而备受刚需和投资客的欢迎，在2019-2021这三年间，诞生过一个“万人摇”和多个“3000人摇”，活脱脱一个“红盘制造机”。

时移世易，随着行情的下滑，主城外围板块急速降温，新房卖不动、二手房降价出不掉成了崇贤2022年后的基调。

不过，这一波楼市红利，崇贤这类“小透明”也吃到了不少，只不过，新房和二手房的悲欢并不相通。

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限价时代，新房和二手房往往是相互影响的整体，新房抢手，二手房应声上涨，倒挂加剧，新房变得更抢手……如此循环。而一旦循环打破，便是二手房“跌跌不休”，新房去化也成了困难。

尤其是刚需板块，失去倒挂“洗”掉了投资客后，目标客群进一步减少，这就是为何市场下跌初期，以临安、大江东、临平山北为代表的板块成了滞销降价的重灾区。

崇贤城市界面

崇贤理应如此，但这次探访，发现新房的情况比想象中要好不少。

目前，崇贤主要在售的有两个楼盘，招商爱达1872、临平交通与招商蛇口联合开发的望宸映澜，都是体量超千套的超级大盘，均价23600元/㎡。

招商爱达1872已经开盘14次了，虽然不需要摇号，但线下卖得不错。全盘19幢高层超1700套房源，除了一幢未领证外，其余房源卖出了近1400套，对于一个非主城区大盘来说，一年多时间去化85%是相当不错的成绩。

望宸映澜同样不需要摇号，但实际上该项目没有任何折扣，连车位、加装包都不送，饶是如此，首开的116套房源已经卖掉了一半。

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那为什么说“悲欢并不相通”，是二手房卖得不好吗？实际上，在“小阳春”的作用下，今年以来大部分主要小区的成交量都有明显上涨。

比如“星光”双子，2024年最后五个月合计成交18套，今年5月还没过完，已经成交了29套，东澜府、群贤府、时代城等楼盘的流速均有提升。

但是对比勾庄、乔司、东湖新城等城北方向的刚需板块，崇贤板块的成交量仍然偏低，且价格非但没回升，反而降不少。

比如星合映，去年二季度的成交均价约2.1万元/㎡，去年底就只有1.9万元/㎡，现在有一套黄金楼层的95㎡，挂牌价200万送软装，若要成交，实际单价还要再下探10-20万，而部分低楼层或顶楼房源，已有单价1.8万元/㎡成交的案例了。

崇贤城市界面

杭语清澄园区开阔，小户型能做到南向4开间，还带地暖，成交均价从去年4月的2.08万元/㎡降到1.9万元。

一套位于高楼层的房源，房东买入时房价车位一共花了270万，现在挂牌220万，客户想把价格压到210万以下，彼此之间没谈拢，至今还未成交。

还有板块内“豪宅”定位的东澜府，有会所、阳光大草坪、下沉式广场，精装修品牌用的是科勒、方太和格力，价格一度冲到2.7万元/㎡，但如今只有2.1万元/㎡。交付时房东还能“怒赚”50万，现在可能连本金都要亏。

一面是不降价依然卖得不错的新房，另一方面是价格日渐“卑微”的二手房，为什么行情这么割裂？

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其实二者并不矛盾，在不限价时代，以自住为目的的购房者不再会去计算纸面的利润，而会为居住品质买单。

一直以来，崇贤都不算一个居住品质很高的板块，大部分楼盘外立面都是土黄色或灰色涂料为主，大门相对简陋，极少有架空层、会所等概念，精装品牌的选择比较刚需，也缺少大牌开发商的加持。

花园城效果图

而对比之下，2023年后入市的两个新盘，进化了至少两个档次。招商爱达1872不仅有TOD上盖物业20多万方的花园城，还配置了酒店屏风式门头、环岛落客区，前场还有风雨连廊和多个主题架空层。

望宸映澜参考湄南河度假酒店的设计，有滨水长廊、社区酒廊、度假戏水池、主题架空层，室内还做了小红书爆款的S墙、岛台和透明厨房……只有看过才知道为什么卖得贵还能卖得好。

望宸映澜

中介告诉我，两个新盘的主力面积都在100㎡左右，预算250万以下有大把选择。虽然差不多户型的二手房能便宜20-30万，但现在自住客群多了，他们带看的不少客户都愿意为居住品质买单。

预算实在不够的，他们也会推荐房龄15年以上的“老房子”，比如中尚橄榄树和锦昌年华，靠近未来的花园城和崇杭街地铁站，得房率很高，总价140多万就能拿下一套小三房。这也是为什么以上两个小区的成交量一直不低，最好的月份能卖出两位数的量。

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事实上，“悲喜不相通”实则反应了单个板块内的割裂，再刚需的群体也愿意为相对高价的好产品买单，预算实在有限，只能奔向性价比最高的几个二手房。

而夹在中间的小区，既无好品质又缺了点性价比，最终的结果只能是价格战。

这个趋势不仅在崇贤，东湖、大江东大概率也是这样的行情。滨杭滨纷城顶着1.5-1.7万元/㎡的单价屡开屡罄，这个价格放在东湖新城绝对不是最低的，但一定是最有质价比的。

与其说，新房二手房渐行渐远，不如说是普通房子和新一代好房子之间的代差太大了！