这几天，福州多城区中介在力推一套台江金融街的特价房，普通的三房户型，单价大约是8千2。

首先，要明白中介的推盘逻辑，一种是偏向于新房成交，因为佣金会远高于普通二手房，但也会推一下门店附近的二手房；

在中介行业有一个不成文的规定，那就是基本不介绍距离较远的二手房，因为带看的人工成本很高；

比如三江口的中介，让他去带看鼓楼的二手房，他们要先了解鼓楼的实时行情，然后叫同事帮忙约房东，最后才能完成带看。

在这种市场行情下，如果一套二手房，有不同区域的中介在跟进，从某种程度上说，房东的售价已经接近于板块的极限了。

上周末的时候，电话铃声响起，接起来后听到小姐姐的电话，原来是城南的中介要推闽江世纪城的房源；

这种甜美的声音，不好意思直接挂掉，委婉拒绝了，结果她又抛出一个台江金融街板块的特价房，价格确实很低。

现在介绍一下这个板块，以及这套所谓的特价房。

PART 1

图片为实地拍摄

在福州五城区内，按照区域或者板块排段位的话，我们有这样的观点：

第一梯队是鼓台地段，第二梯队是东二环和金山板块，第三梯队是城南，马尾，三江口等板块。

在外来人口的观点里，鼓楼会略高于台江，综合配套鼓楼更为完善，而实际上台江客户的购买力，可能并不会输给鼓楼；

以前的老福州有一个名词叫“台江面”，他们在闽江沿岸生活和工作，脖子上经常挂着大金链。

用当年的数据来形容，可能就会了解真实的台江，在80年代的时候，教师月工资大约是40元，而当时在台江，找一个旺铺，租金大约要2百多元。

如今的台江区，中部主打的还是早期成熟的地段，东西两边开始高速发展，西面的北江滨CBD已经有众多的5A甲级写字楼；

位于台江区东侧的金融街CBD，拥有福州最早的万达商圈，周边也有多元化的产业，这里的灯光秀还登上了春晚央视的舞台。

金融街的发展，会更早于东二环的核心商圈，东二环的板块，被福州人所熟知的网红盘，应该是保利香槟国际；

这里有篮球场，泳池，商圈等配套，当然还有一波高颜值，高财力的俊男靓女，走在时尚的前沿。

如果把东二环板块比作城市里的都市丽人，那么沿着光明港公园的金融街板块，就像一个落落大方，成熟稳重的少妇。

因为金融街板块的发展，早在2009年的时候就启动了，前身就有一种近乎成熟的美感。

PART 2

图片来源于中介

这两天，很多中介朋友圈在转发这套房源，这套房源的真实数据是91.23平米，普通装修，现在总价为75万，折后单价约8221元每平米；

这是来自鳌祥佳园二期的房源，竣工时间是在2016年左右，大多数业主在装修后入住的时间点是在2017-2018年之间；

如果是来自城南的安置房，七八年左右的时间，可能不算次新房了吧，这种观点因人而异，但是在台江金融街板块，这种房龄就可以当作次新房了。

关于安置房能不能买这个概念，看到网络上有很多观点，就是一棒子打死，说安置房不值得购买。

当然，安置房的居住体验感，确实不如商品房，但不同的板块，安置房的折旧率是不一样的。

记得陪朋友在城南看一套安置房，没找中介，由热心的大爷大妈牵头（他们只介绍房源，收费比中介低很多），有一套房源的和谐卖点是房东很棒，在楼下开垦出自己的菜地；

这种安置房，如果不是本地人，真不建议入手，因为你们难以融入到他们的圈子里。

对于城市中，地段较好的安置房，会发现管理还是比较规范的，比如停车位，绿化带等都保持得比较好。

由于周边配套较为便利，如果价格合适的话，对于资金有限，且对地段比较敏感的刚需，是可以考虑一下。

PART 3

图片来源于网络

关于鳌祥佳园二期的缺点，稍微了解一下，主要是临近鼓山大桥，虽然在交通上快速连接了鼓台，但也会带有较大的噪音污染；

该楼盘离地铁4号线比较远，直线距离大约是1.5公里，实际骑行距离也差不多，就是沿着鳌峰路从东往西行驶，需要第三方通勤工具。

因为现在楼市尚未回暖，很多人并不看好当下的楼市，但我们要换一种角度来理解，来看一下该房源的价值。

在鳌祥佳园二期这个小区，一般90平米的三房，看到APP上月租金在2700-3300元之间。

如果有15万的首付款，贷款60万，按照当下的利率来看，月供大约在2千5左右，甚至比租金还要低，关键是为自己的房子还款。

然后，我们从社会现象来看，那些没买房的人，其实也未必能成功攒下一波积蓄：

如果收入较高的群体，在这个物欲横流的年代，不买房的话，男人可能会买车，小姐姐可能会买包包；

对于低收入群体，可能会选择躺平，甚至会辞去工作，但是如果有一点较小的房贷压力，未必是一件坏事，至少会让他们有动力。

这种房子的金融属性就在于租售比，考虑到是低楼层房源，假设月租金是2500元，年租金就是3万元了。

相较于75万的总价，这种租售比能达到4个点，关键是租金的波动取决于城市中外来居民的收入，长远来看，未来经济复苏的时刻，租售比还有望提高。

所以，对于有自住需求的群体，能接受安置房，这种地段，这种价格，可以考虑一下。

结语

对于金融街板块，还是有颇多感慨，那个陪伴着青少年成长的光明港公园，已经不如后起之秀晋安湖公园和网红盘保利香槟国际。

这里，承载了一代人的回忆，在城市新锐面前，少了些许光泽。

就如一代新人换旧人，充满成熟少妇气质的金融街，还是逊色于东二环板块，毕竟那里给人的印象是青春的潮流。

这个世界总喜欢听年少有为的故事，但金融街板块也未必是迟暮的美人，只是换了一种气质。

当东二环还未走进大众的视野时，可曾想过，在这个城市里，有那么一个地方，也曾给过你一缕温暖。

岁月未曾拜美人，如今的金融街，还在抒写属于她的篇章，展现出一种成熟气质的美感。