《中华人民共和国民法典》第二编物权，第三分编用益物权，第十四章居住权，第三百六十九条：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”。

本条是关于居住权权利限制的规定。

本条为新增条文，《物权法》对此未作规定。

基于兼顾居住权人和住宅所有人利益的考虑，本条对居住权的转让、继承作出禁止性规定，对居住权所涉住宅原则上不得出租，以当事人另有约定为例外。

作为一种人役权，居住权的设立是为了满足特定人的基本生活居住需要，对居住权人的身份有特定的要求。为了防止不符合条件的人获得居住权而增加房屋所有人的负担，也为了防止居住权人失去基本生活居住依靠，本条规定禁止居住权的转让和继承。原则上只能由居住权人自己居住使用，不得用于出租经营活动，但居住权人因生活拮据等原因，可能需要将部分房屋出租以获取基本生活费用，因此本条规定允许居住权人在住宅所有人同意的情况下将居住权所涉住宅出租，既考虑了居住权人的特殊需求，又兼顾了住宅所有人的利益，体现了对当事人利益的平衡。

居住权不得转让、继承的法理依据：居住权属于罗马法中的人役权。人役权与地役权同属于役权，但两者的区分在于人役权是调整特定人对物的利用关系，而地役权则是土地与土地之间的关系。按照罗马法以来的近现代与当代物权法法理与学理，人役权系指为特定人的方便或利益而利用他人的动产或不动产的物权。譬如设定于他人的湖泊钓鱼，设定于他人的林野狩猎，设定于他人的房屋居住的权利即属之。古罗马法学者认为，人役权具有不可转让性。这是因为人役权是为特定人的利益设定的，若允许人役权人将其权利转让，则有悖于人役权的本质。

本条是关于居住权的转让、继承和居住权所涉住宅的出租事项的规范。对居住权的转让和继承作出禁止性规定，而对居住权所涉住宅的出租则要求经双方当事人同意，否则不得出租。从条文结构上看，本条规定属于不完全法条，因为它仅作了说明性的规范，并不包含“法律效果”部分。

对于居住权能否转让和继承，《民法典》编纂过程中学者多有争议，这也事关对居住权法律性质的认识。有学者认为居住权与其人役性的定位并非不可拆分，居住权的最本质制度特征是住房所有权与使用权的分离之下房屋的多元利用，故主张我国居住权应走出人役执念而强调其用益属性，因而居住权应当有偿设立并可转让、继承和出租。也有学者则坚持居住权的人役权属性，因而认为我国居住权应当具有专属性，不可转让、抵押和继承。还有学者在坚持居住权的人役权属性的同时，主张我国居住权制度应避免过度受传统人役权的影响和限制，进行必要的改造和重构。从本条规定看，我国的居住权制度并未摒弃其人役权属性而设计为纯粹的用益物权。

如前所述，居住权是为了满足特定人的居住需求而设定的物权，因此它属于人役权。生活实践中，有些人因客观原因无自己的住房，需要借助亲属等特定人为其提供房屋居住以解决生活居住需要。因此，居住权主要是为满足特定弱势群体的生存居住而设定的，具有人身性和专属性。

基于居住权的人身性和专属性，居住权不得转让和继承。因为在居住权转让或者继承后，受让人不一定生活困难而必须借助他人房屋的居住权来解决其生活居住需要，也不一定与提供居住的房屋所有人存在特定亲属关系。再者，居住权的设定必然对房屋所有人自己对房屋的利用有所限制，构成其房屋所有权上的负担，这种负担一般在居住权人死亡或者不再需要该房屋居住时得以解除。如果居住权可随意转让和继承，那么对房屋上的他人居住权负担将无限期存续下去，这样使得房屋所有人对房屋的所有权长期处于虚化状态，对房屋所有人构成过重负担。

因此，本条规定居住权不得转让和继承。居住权人对所居住房屋的出租，根据本条的规定，原则上禁止，除非获得房屋所有人的同意。在现实生活中，居住权人本身生活窘迫，有时可能需要将居住的房屋部分出租以获取维持生计的生活费用，但其所居住房屋的出租涉及房屋所有人的权益，故该行为应征得房屋所有人同意。

我国居住权制度坚持了居住权不得转让和继承的原则。这一点理解上并不困难。如在离婚财产分割中，一方以出于好意帮扶为目的，在自己所有的房屋上为经济困难另一方设立居住权，则该居住权为专属于对方人身。如果居住权人转让和继承，即违反了居住权设立的目的和初衷，导致所有权人几乎永远无法实现权利，破坏了居住权的人役权属性。总而言之，居住权的不可转让、不得继承根本上还是由其人身属性所决定的，与我国民法一贯坚持的专属于人身的财产不得转让和继承是一脉相承的。

但值得注意的是，在现代社会中，居住权除了在传统的婚姻家庭领域外，还广泛适用于合作建房等商业投资领域。于此情形，一律禁止居住权转让是否妥当？是否会有碍经济之流通？关于这个问题，需要说明三点：

第一，本条已经明确规定居住权不得转让和继承，且并未作出例外性规定，因而从立法论上再行探讨能否转让和转让的必要性已无意义。

第二，在法律已有规定的情形下，商业投资领域的居住权人在投资时就应当衡量利弊。如其认为不能转让难以实现商业目的，可以不采用此种方式投资。

第三，商业投资领域居住权人在需要将其居住权变现时，虽然不能直接转让给他人，但可与所有权人、拟受让居住权人签订三方协议。由所有权人与居住权人办理原居住权注销登记后再为受让人设立新的居住权。如果担心所有权人不予配合，还可以事先在居住权合同中进行约定。此种程序虽然烦琐，但也能够一定程度上缓解阻碍流通之弊。

对于违反规定转让、继承居住权或者将设立居住权的住宅出租的，当事人要承担什么样的法律后果，本条并未明确规定。从本条规定的内容来看，其属于强制性规范，且影响到相关行为的效力。因此，违反本条规定，转让、继承居住权的行为无效，未经对方同意擅自将设立居住权的住宅出租的行为也无效，因此给住宅所有人造成损失的，还应当承担损害赔偿责任。

但在居住权人对房屋进行居住期间，居住权人的必要家庭成员与居住权人一起居住的，房屋所有人应做必要的容忍。在司法实践中对必要家庭成员要有一个合理把握：首先，这类家庭成员与该居住权人有共同生活居住的需要，如居住权人的配偶、未成年的子女、对年老多病的居住权人进行照料的家庭成员等。其次，这类家庭成员没有自己的住房，须与居住权人共同居住，如果居住权人的成年子女有自己住房的，原则上不享有该房屋的居住权。最后，对居住权人必要家庭成员的共同居住，房屋所有人有容忍的义务，居住权人无须征得房屋所有人同意，这与居住权人对该房屋的出租须征得房屋所有人同意不同。

为何独独出租可以由当事人另行约定而转让则不允许？理由可能有以下三个方面：

一是出租属于负担行为，居住权的主体未发生变化，居住权的人身性得以保存；转让属于处分行为，居住权人发生了变化，居住权的人身性被彻底突破。

二是按照古罗马法学家对可以收取孳息的使用权与用益权的区分标准，于出租情形下，居住权人的收益可以只是满足个人生活需要。而转让居住权的，则很难给予满足个人生活需要之评判。由此出发，还有学者认为应当进一步拓展居住权人的收益权。如居住权人在不改变房屋的结构和用途的条件下，还可以为某些必要的收益行为，如从事其他经济活动而对房屋进行使用，如从事商业买卖，将货物存放于房屋中，这都是可以的。在一些农村地区，“对于所居住的房屋所附的树木的果实等自然孳息，居住权人有亲自收取或使人收取的权利，并取得这些已收取的孳息的所有权。”

三是随着时代的发展，居住权已不再仅仅是一种依附于人身的权利，其财产权属性日益增强。而财产利用的重要方面在于流通。立法在严守居住权不得转让的基础上，通过允许当事人约定出租住宅赋予其一定的流通性，有利于实现居住权价值的最大化利用。

由此需进一步探讨的是，当事人约定居住权人可以将住宅出租的，是否应当登记公示？首先，从交易安全的角度来看，应以登记为宜。设立居住权的住宅是否可以出租，不仅约束当事人双方，还直接影响到承租人的权益。承租人在自居住权人处租赁房屋时必须就该约定予以审查，否则将可能面临合同无法正常履行的风险。

此时，有两种制度设计可以选择：第一种方案由承租人查阅所有权人和承租人签订的居住权合同文本，确定已就房屋出租作出了约定。第二种方案则是直接在不动产登记簿上记载该居住权包含出租的权能。如果要求承租人必须审查居住权合同，将使得交易程序过于复杂，增加交易成本。同时一旦合同文本约定模糊甚至虚假，还可能增加交易风险。其结果必然导致承租人不愿意租赁此类房屋。特别是在遗嘱设立居住权情形下，由于原房屋所有权人已经死亡，其真实意思无法查实，徒增争议。

而第二种方案则更为便利和安全，承租人只需要查询不动产登记簿即可确保其交易安全。其次，《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产登记簿应当记载不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限和权利变化等权属状况。出租是居住权人收益权能的体现，属于权利内容，应当在不动产登记簿中予以登记，否则不发生物权效力。需要注意的是，这里的登记是指物权登记，而不是居住权合同登记。未经登记的居住权，其权利人无权将住宅出租，但有权依据合同请求所有权人办理相应登记。

居住权不得转让，即居住权可否设定抵押呢？抵押和转让均属于处分行为，一旦债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人则可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，导致抵押财产权利变动。《担保法司法解释》第五条规定，以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。因此，居住权除不得转让外，还不得设定抵押。此外，本条规定不得继承，自然也不得遗赠，即居住权人不得将居住权遗赠给他人。