北京房山，一老人16年前在农村购买了一套房子，与再婚老伴共同生活。可老人去世后，卖家却以老人不是本村村民、现已过世为由，告上法庭，主张合同无效。老伴则以遗嘱唯一继承人的身份，反诉合同无效后卖家应赔偿其各项损失200万元。诉讼过程中，老人与原配所生子女也要求分割遗产。

（来源：北京第二中院）

陈大爷与妻子结婚后育有一个儿子、一个女儿。儿女都成家立业、自己也退休后，陈大爷想着回到自己出生的农村买套房子，享受退休生活。

看中当地村民刘先生家一个带有院子的房屋后，两人议定成交价为2.6万元，并签订了买卖合同。

双方合同约定：刘先生自愿将一个带有院子和几棵树的老房子以2.6万元的价格卖给陈大爷；双方签订后都不得反悔；合同签订日期为2004年9月。

回到农村生活后，陈大爷晨运时认识从外地来京务工的龙大妈。得知龙大妈也是单身多年后，陈大爷对其表达了自己的心意，并与其办理了结婚证。

婚后两人在陈大爷家中共同生活，儿子陈先生和女儿陈女士得知后，不仅没有反对，还挺支持父亲的，毕竟父亲一个人在农村生活，他们也不放心。

2015年7月份，陈大爷立下一份遗嘱，要求女儿在其百年后，将购买合同交给龙大妈，房子也留给陈大妈。可儿子得知后提出异议。

2015年10月份，陈大爷又重新立下一份遗嘱，遗嘱约定陈大爷与龙大妈自行负责生活费和医药费、龙大妈负责陈大爷生养死葬后，女儿和儿子均放弃继承权；龙大妈百年后房子归儿子一人所有。

两个月后陈大爷因病去世。但龙大妈并没有搬走，陈大爷的两个子女也没有提出主张。

可2020年底时，得知准备要拆迁的刘先生却找到龙大妈说，要收回房子。理由是龙大妈和陈大爷都不是本村村民，当年的买卖合同是无效的。

龙大妈认为刘先生就是看到陈大爷去世、只剩她一个人就来欺负她，于是她当场就报了警。刘先生从派出所出来后，马上就回家收集证据，告上法庭。

土地管理法第9条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

且农村土地只允许本集体经济组织内部成员之间的转让，不是本集体经济组织内部的成员不得转让。

据此，刘先生主张陈大爷不是本村村民，不具备购买资格，合同违反法律规定，应当认定为无效。

龙大妈与陈先生、陈女士一起反诉并分别提出主张：

龙大妈主张称，刘先生明知道陈大爷不是本村村民，但仍然将房子卖给他，存在重大过错；房屋已经交付使用16年，期间曾装修3次、翻修院子2次共计投入200万。遗嘱证明其是房子的唯一继承人。合同无效后，刘先生应当赔偿其全部经济损失。

陈先生和陈女士则主张称，房子是父亲的个人财产，如果确认合同无效，遗嘱就属于效力待定。因此，刘先生的过错赔偿款就属于父亲的遗产，应当由其二人与龙大妈共同继承。

两人的意思是，父亲的遗嘱只是对房子进行处分，并没有对其他财产处分，且遗嘱是在建立在买房合同有效的基础上设立的，如果合同无效，那遗嘱就不具备法律效力，应当按遗产处理。

民法典第1027条规定，被继承人死亡后没有立遗嘱的，由其配偶、子女、父母等继承人继承其遗产。

可龙大妈却又反驳称，其已经履了遗嘱内容，为陈大爷支付了医药费、丧葬费，姐弟俩本对陈大爷负有生养死葬的义务，可两人什么也没有付出，就想继承房子所产生的利益，其主张与法相悖。

一审法院认为：

首先，根据民法典第153条规定，陈大爷与刘先生所签订的合同违反法律规定，依法应当认定为无效。

其次，民法典第157条规定，合同无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；都有过错的，应当各自承担相应的责任。

评估报告确认该房屋及附属配套设施等总价值69万，且合同双方均有过错，故应当各自承担过错责任。

最后，刘先生赔偿给陈大爷的钱款，属于陈大爷的遗产，本应当由陈先生、陈女士和龙大妈共同继承。

但是，龙大妈已经全面履行了遗嘱约定的义务，根据公平原则，合同过错赔偿款应当归龙大妈所有。

民法典第6条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

综上，一审法院在认定总价值为69万后，酌情判定刘先生承担主要过错责任赔偿龙大妈53万元。

一审宣判后，除了龙大妈外都不服。其他三人均提出上诉。刘先生上诉意见与一审主张一致，而陈先生和陈女士则认为，法院确认合同无效，那陈大爷就无权处分房子，即遗嘱无效、所得利益是遗产。

可二审法院却认为，本案系房屋买卖合同纠纷，与陈先生等人就取得利益具体分配的争议，属于不同法律关系。即遗产分割所产生的争议应当另行起诉解决，因此改判刘先生应当向三人支付53万元。