广州国际科技创新城，位于广州市番禺区东北部，是距离万博CBD最近的新城板块。

驾车10分钟到达万博CBD、大学城；地铁半小时到达金融城、珠江新城。

创新城整体覆盖区域有几个组团，分别是大学城高等教育组团、科技合作创新组团、生物科技组团和商贸服务组团，总规划面积约73平方公里。

早几年，创新城曾经出过地王板块

2021年，越秀大学和樾府（原名国际创新城一期）地块开拍，21+房企你争我抢，最后以183轮竞价结束这场战斗，楼面价直接干到3.4万方。

同板块的其他地块楼面价也居高不下，相当热门

几年过去了，创新城过得如何？

前几天我们去实踩了一下。有几点变化：

1、沿江经济带基本已经建成了，有不少产业入驻

2、已平整的地块很多，未来潜力很大。

3、板块中新盘品质感做得不错，性价比高。

4、规划至今周期长，实际进度偏慢。

一、创新城起步区

创新城分为几期进行开发，一二期都在沿江带，首开区位于新造地铁站附近。

目前，已开发的板块有学校有住宅有科技园，其余用地大部分已经平整但是未出让。

先来看大学和樾府所在的板块

住宅建起来了，科研用地的土地已经平整。

拉近看，地面还残留一些绿色膜，猜测近期才平整。

新型产业用地的建设进度速度最快，地图上已经有“壹谷科技园”的标识了。

公租房前面的地动工了，未来会建成环创大厦，是一个集产业办公总部、人才教育学院、星级酒店、政府用房以及商业配套设施于一体的综合性建筑群。

另一边，学校已经建好了。但是其他用地还未平整。

地铁站的商业用地还未动工。

为什么商业规划这么久还没有动静？

核心原因是地块的权属不在政府手里，而是在村民手上，所以周期比较长。

次要原因是周边的住宅还不够多，开发商业需要有一定的人流量支持。

起步区左侧板块

R21地块已建成星汇城，H14地块已建成曾边村回迁房，两者都已经交付使用，但是沿江一带的几大用地都还很静悄悄。

地铁沿线沿江板块建成了大学城智慧谷

（大学城智慧谷）

目前已注册的企业有超260家。

二、板块价值

从规划来看，新造板块主导科技、健康和产业孵化三大任务。

上文所说的创新城起步区正落在科技成果承载片区。目前已入驻的产业均衡分布在各个区域。

如果能按规划稳步前行的话，未来发展潜力还是很大的。

交通方面，“通过推进金光东隧道、金光东大道、新造路、广医南路的工程建设加快与广州大学城的互联互通”

四条道路的分布位置如图：

金光东大道还在建中，等建好后，以后从南大干线去金光隧道不用走很远再掉头了

（建设前）

（建设后）

三、区域供应

新造板块有几个在售的新盘，分别是大学星汇城、大学和樾府、星汇锦城、星河盛世锦城和恒基学苑壹号。

相同板块不同产品，大家可以根据预算对比看看：

1、预算200万左右：星汇城/星汇锦城，88-103㎡三-四房。

2、预算300万左右：星汇城/星汇锦城/星河盛世锦城，103㎡-126㎡四-五房

3、预算400万左右：星汇城/和樾府/盛世锦城，四-五房。

4、预算500万左右：和樾府/恒基，三-四房。

实踩了一下，每个盘各有特点：

星汇锦城作为刚需盘，让人很惊喜，配会所、车库入口配备星空顶，大堂品质感品质感拉满。

会所

车库星空顶

大堂

性价比最高的76㎡设计得很实用，打造多个柜子增加收纳空间。

星汇城定位为刚改盘，许多细节比星汇锦城优化了很多。大堂门口的绿植增加了层次感。

125㎡的高层可以望到江景。有地铁、有江景、对于一个三百万出头的房来说属于是配置很高了

最后还看了一下和樾府、星河盛世锦城这两个改善盘，不得不说从外观看，两个盘都很高级。

（大学和樾府）

（星河盛世锦城）

从主卧设计来看，和樾府的视野景观更好、盛世锦城的采光面更开阔

（大学和樾府）

（星河盛世锦城）

总的来说，板块未来的潜力很大，有高校、有地铁、有政策，有江景。

对比以前的新造来说，城市界面也改善了不少，

但是目前片区仍有大量村庄用地，还存在产业不够聚集，商业、医疗、配套有待改善等问题。

创新城作为有大量空地，改造空间很大、作为新兴的大城，未来潜力无限。

但是，如何平衡政府财政压力与社会资本参与，确保项目的顺利推进，是需要解决的问题。