2025年是深圳楼市新旧交替的一年，众多新规产品露出，断档多年的核心区网红盘不断，福田有「新世界香蜜四季」、「卓越缦悦」，南山有「深圳湾澐玺」、「中信信悦湾」、「后海玺家园」、「翰熙典居」、「联泰超总湾」，宝中有「都市茗荟二期」、「保利臻誉府」、「中铁阅臻府」，龙岗大运有「中海大运玖章」等等。

2026年来了，不仅有上面这些网红项目的继续供应，也会迎来2025年新土拍项目的国标好房子们。

目前深圳在售新盘总共232个，2026年还有161个待入市新盘，整体供应规模与2025年持平，刚需、改善、土豪们买房都有的选。

区域上呈现出“外围放量、核心稀缺”的格局。龙华、宝安、龙岗还是供应大户，占了全市项目供应量的60%；南山、光明、坪山也不少，福田新盘供应依然稀缺。

荣杏老师盘点了2026年深圳十区的新盘情况，重点看看有哪些项目值得咱们高度关注，加推项目就不说了，大家翻以前的楼盘评测文章即可。

各区新房项目详细列表放到了文章最后，大家有需要自取。

「招商海晏府」

位于前海桂湾最北边，紧邻双界河，河对岸就是宝中。

可以享受桂湾和宝中的双重配套，周边建设完成度高，景观也不错，西北向可看欢乐港湾摩天轮及海景，就是地块太小了，占地不足1万平。

总共三栋楼，都朝西南向，主打改善，140-175-195㎡的面积段，2T2-3户设计。

楼面价8.4万/㎡，预估均价13万才可以盈利，但周边新房均价10万左右。

开发只能在定位、产品、格调、用料方面多下功夫，前海版的「保利臻誉府」。

「观潮府」

宝中最临海的住宅地块，紧挨欢乐港湾西区，地段位置都没的说，最快二季度入市。

规划11栋22-24层住宅，点式错位布局，2T2户、3T3户。

户户朝南+稀缺景观，大部分能看海，一眼尽收前海三湾。

约580套140-168-190-253-260-332㎡户型，车位1205个，车位比1：2.08。

适合想住宝中、想看海的土著。

「深湾玖序二期」

12月8号开拍的深超总T207-0068宗地，就在「深湾玖序」隔壁，由中海拍下，被坊间称为「深湾玖序二期」。

地块也不大，1.18万㎡，容积率3.48，限高100米。

地块大小和景观相对一期差很多，四面被130-200m超高层包围，采光、景观视野都受很大影响。

不过深超总的位置摆在这里，配合一期整体打造、共用资源，能够提升居住体验。

如果是140-180㎡的产品入市，需求还是会很旺盛的。

最近网传联泰超总湾南面地块会商改住，上半年会拿出来拍卖，这个位置一线无遮挡海景。

「碧海玖号花园」

本来是2025年12月底要入市的，推迟到26年3月了。

位于碧海，西向高尔夫、南向海景，低密度小高层，105-188㎡的纯四房社区，户户通透，市场关注度很高。

适合不介意噪音、且不差钱的宝安本地改善土豪们。

没错，宝安的本地土豪们，再有钱都不愿意买去南山，更不愿意去福田，就在宝中和碧海打转转，顶多接受前海，这真是个神奇的现象。

「锦和玉鸣府」

沙井中心位置，近地铁11号线，有深外宝安名校加持，配套完善，品质也高端。

美中不足是周边环境一般，适合刚需和地缘改善。

今年土拍中动作最快的（8月份拿地），还因为提前开工受过处罚。

共规划5栋16-25层住宅，共462套88-178㎡的3-5房，2T3/5/6户，几乎户户朝南，户型也多，使用率高。

预计1月首推1栋和6栋，有89㎡3房2卫、104-130㎡的4房2卫户型。

吹风价已经出来，折后均价4.75万/㎡。

「中海云颂玖章」

地处梅林关口，靠近福田，周边配套成熟，临塘朗山-银湖山郊野公园，景观好。

地块比较狭长，楼栋一字排开全部朝南，所有户型均为东南或西南向看山景，喜欢山景的可以多关注。

中海玖字系列，品质有保障，只是梅林关处于升级改造期，周边长期会有施工和噪音影响。

项目共规划5栋23-25层住宅，2T4-5户，总户数491户，停车位556个，网传户型为106-126-143㎡纯4房。

适合追求改善、重视教育的福田或龙华家庭。

「联发新澍雅居」

位于红山-上塘板块，周边都是大型社区，居住氛围浓厚，配套更是齐全便利。

但是三角地块又长很小，没什么花园空间，被金地上塘道和隔圳新村夹着，景观也一般，只能产品定位上做出差异了。

总共3栋16-25层住宅，有332套69-99㎡3-4房，车位360个，车位比1：1.08。

69㎡做3房1卫，79-82㎡做3房2卫，99㎡做4房2卫，使用率惊人，主打刚需低门槛上车。

「上宸瑞府/上宸华府」

位于龙华上塘，今年7月30日深业以底价19.06亿拿下A815-0036地块，楼面价2.81万/㎡。

8月8日深业和龙华建投联合体又以17.89亿元拿下隔壁的A815-0037地块，楼面价3.50万/㎡。

两宗地为同一开发主体，允许相邻侧零退线，统筹开发建设，目前仅出了案名，还没有其他消息。

周边配套成熟，距离「新澍雅居」仅1公里，但「上宸瑞府/上宸华府」地块面积大得多，可以打造大花园大社区，值得期待。

只是会有福龙路的噪音影响，适合想在龙华核心买房且想要一定居住品质的群体。

「天境云玺」

位于光明中心区，容积率低，周边是光明最大的科学公园，可享受到光明顶级配套。

难得的大体量新国标项目，可以打造出大花园社区，总共9栋住宅，83-166㎡3-4房。

但距离现有的6号线光明大街站约1.3公里，有点远，且周边都是空地，有点偏，适合刚需。

「龙湖光明地块」

公明A627-0268地块，占地2.05万㎡，容积率3.1。

非光明核心位置，周围环境也一般，只有龙湖一家出价，最终底价成交，折合楼面地价才1.20万/㎡，适合打造高性价比的地铁口刚需宜居盘。

配套还不错，近6号线红花山站，周边有红花山体育中心、光明区少年儿童图书馆等，居住氛围相对浓厚。