对于国内的房地产市场，相信有一个结论大家不会有太多的质疑了，就是房地产市场已经由过去的增量时代转向到了存量时代。

增量时代，房地产行业最注重还是开发，如何快速把房子建起来卖给潜在购房者，是增量时代从业者想的最多的问题，所以那个时候讲究的是“高周转、高杠杆”，以实现投资的最大化。

然而进入了存量时代之后，增量时代的那些玩法显然是难以为继了，行不通了。存量时代更注重是运营，如何把已有的资产，通过运营优化，把其效益做到最大化。所以这几年，房地产行业最吃香的领域不再是投资开发了，而是招商运营了。

存量资产运营的本质还是通过提升租赁收入来获取收益。对于房地产这样的资本密集型行业，但如果仅靠提升租赁收益来回收投资成本，时间是漫长的，如果是杠杆资金的话，扣除利息成本，估计投资回收期更是遥遥无期了。

在这个时候，就必须引入金融手段。而针对存量资产，目前最好的金融手段就是公募REITs了，解决了重资产投入快速退出的问题，使得资金的运用效率大大提升。国内的公募REITs已经开展很多年了，应该说发展迅速，而且机会巨大。

据统计，截至2025年，REITs已上市73只，总市值超2000亿元。虽然REITs整体规模与房地产的规模算是九牛一毛。但从无到有，发展也算是比较迅速的了。而且随着存量资产运营时代的到来，未来的公募REITs有望进一步扩大。

公募REITs除了解决了重资产投资的退出问题，也为普通投资提供一种新的、低门槛的投资不动产的渠道。公募REITs的本质就是将不动产证券化，将不动产的所有权分成若干份，普通投资者通过持有份额去享受不动产运营带来的收益。

当然，公募REITs的结构相对比较复杂，普通投资者不一定能够完全理解哪些比较优质？哪些比较差？这个问题，在后续的文章里，我在慢慢跟大家阐述。但可以毫不夸张的说，公募REITs的发展潜力依然很大，市场机会很多，还是值得大家更多的关注的。