开发商破产、主体拆降、产权剩余近半、估价腰斩......

近日，浐灞板块著名“烂尾楼”苏陕国际金融中心被摆上货架，计划于2026年1月5日正式拍卖，起拍价格7.48亿元。

与起拍价对应的是项目16.6亿元的建设成本，令人唏嘘不已；但这并不是终局，项目是否会有人接盘？能不能顺利复活？都还是未知数。

首先从产权方面看，陕西中登实业集团于2009年10月16日摘地，用地面积60.159亩，土地性质为商业用地，2010年5月办理《国有土地使用权证》，土地使用权至2049年9月29日，截至2026年1月份，产权年限仅剩不足24年，缩水严重。

如果单从土地成本看，以2024年10月30日浐灞国际港奥体板块一宗16.922亩商服用地为例，成交价1.008亿元，亩单价约595.67万元/亩。

咱们按600万/亩的价格粗略估算，苏陕国际地块价值约3.6亿元，产权缩水约40%，以此推算土地残值约1.44亿元，再加上建筑成本，这账似乎还能算得过来。

其次是其中不可忽略的风险，在拍卖公告中明确提到：

1有三套房屋（折合面积6447.63平方米）已被法院裁定以物抵债给第三方。

2有7套（折合面积15037.67平方米）备案登记在第三方名下，备案登记未注销。

3塔楼已拆降至32层，32层以上的10套配套用房和8套可售房屋被拆除。

4土地使用权中有573平方米已转让给西安浐灞发展集团有限公司。

5产权变更风险，目前部分房屋被以物抵债/拆除/登记备案未解除，成交后开发主体能否变更为竞得人，以及主体变更对竞得人是否有要求，竞买人应自行向当地有关部门咨询、判断，全部风险竞得人自行承担。

6项目自2015年停工至今，达10年之久，可能存在影响使用、地基不均匀沉降、渗水等等情况。

这都将是能否成功拍卖的关键所在，对于投资者而言，如果不是知根知底，将会是巨大风险隐忧。

其三，则是来自当下商办地产的市场压力。住宅市场艰难，但商办市场也不轻松。

根据国家统计局数据：2025年1-10月全国办公楼开发投资下滑20.2%，商业营业用房下滑11.2%；新建办公楼销售额下滑9.2%，商业营业用房销售额下滑12.3%。

在租金下滑、空置率上升、投资预期不足、消费力下降的情况下，市场需求自然减少，总体呈现出“重资产，慢周转”的投资特性，对于项目“接盘者”会是很大的挑战。

从地段上看，苏陕国际紧临灞河，与西安世博园长安塔隔水相望，生态景观独特，是曾经的浐灞生态区规划中“金融核心”所在。

目前附近有西部证券总部、国家开发银行西安数据中心、希格玛国际金融大厦、前海人寿金融中心、西安新天地金融中心、浐灞汽车产业园等项目。

但时过境迁，浐灞生态区与港务融合，未来浐灞国际港的规划核心则是奥体板块，至于该片区域暂时还没有新的规划发布。

片区大量土地“留白”，金融企业没能形成集聚效应，周边人流不足，还有像北牛寺村拆迁搁浅，区域发展停滞，对于项目的复活又是一重障碍。

其实苏陕国际上架拍卖也不是一两次，早在2018年、2019年就曾拍卖过，但均因无人报名流拍。

当然，如果能够成功拍卖对于项目、板块都是最好的结果，大家一起期待。