越南出现抢房潮，东大一线核心区房价要涨？错过再等30年？今年不抄底，错失人生翻盘机会？好吧，买房也算人生大事，先听我说完房价上涨的6个内在逻辑，您再做决定也不迟。

一，过去房价上涨最大的支撑是人们收入的增长

1，当时一线核心区房价确有收入增长支撑

房价从1996涨到2021年，25年涨幅达30倍～50倍，其背后的底层逻辑就是，一线核心城市高薪族的收入，从1997年的2千元左右，飞升到了2021年的3万元左右，几乎是15倍的增幅。

对应的，房租没有房价涨得快，但也暴涨约10倍，做房东那真是很牛的。那房价呢？在当时收入永远增长，物价永远膨胀的预期下，房价的增幅自然远高于房屋租金的增幅，达到了夸张的30倍～50倍。

2，房价被薪资将永续快速增长预期透支了

试想一下，这25年，薪资涨15倍，房租涨10倍，但房价却涨了30倍～50倍！怪不得当时，很多人说，“工资赶不上房价”，这种感觉很真实。

因此，2021年的房价，包含了一个预期，也就是薪资还会以过去的增速，继续飞涨。用通俗易懂的话来说，那就是，预计没几年，楼下的油条很快会50元一条，肉丝面则会很快涨到250元一碗。

在这种通胀会持续的惯性思维推动下，房价涨幅远超过工资涨幅，也超过租金涨幅。

房价比收入涨得更快，比租金涨得更快，结果就是，大大推高了2021年前房价收入比，压低了租金回报率，房价泡沫初步形成。

但当时，因为收入增长预期，使高房价看起来，其实很合理，真的一点也不贵。这就跟股市的“成长股”的估值一样，市盈率高，股息率低，非常正常，看起来很合理，其实是一个道理。

二，为什么2021年前的25年薪资会涨15倍，以后还会有如此涨幅吗？

这个问题，对现在的房价是否能支撑住，很是关键。

我的回答是，工资最多只会微涨，不会像以前那样快速上涨，甚至还不排除某些年份会下降。

并且，非但个体的收入增长，会大概率停滞，还要叠加就业总人口的下降。更糟糕的是，人们不但不再预期收入快速增长，连对现有收入稳定性的预期，都大不如前。

为什么呢？因为支撑过去薪资大涨的基础，已经不存在了。

2021年前的25年，东大工资暴涨，其实是因为当时我们的薪水，跟欧美发达国家有巨大落差，中外资本家们，也就自然愿意雇佣更多劳动力，套取其中的差价。

但2021年后，原先巨大的薪资落差，已经没那么大了。中外资本家发现了更低的薪资洼地，也就是越南。于是，很多产业纷纷转移到了越南，越南工资水平开始飞涨。

这也不难理解，为什么越南开始抢房了。

对廉价劳动力的渴求，使就业人口和人均收入持续上升，使得住房迅速持续供不应求，租金快速上升，进一步推高房价估值，房价自然会暴涨，压都压不住。

这时，即使恒大万科们开足马力，用足杠杆，增加供给，在很长一段时间内，也不能满足饥渴的买房用户。

三，2021年前通胀预期迫使人们恐慌性抢房，房价已经被推高

1，在当时的通胀永续的预期下，最理性的策略，就是提前高杠杆贷款买房。

通胀意味着货币贬值。提前借贷，锁定房屋这种实物资产，房屋升值，债务贬值，这是最佳的防通胀策略。

2，但杠杆是双刃剑，贷款30年，透支30年的未来收入，使房价严重泡沫化

2021年前，房价几乎从未长期大幅下降，或短暂下降后，变本加厉的报复性反弹，迫使购房者之间，进入相互竞争的抢房状态。

房子就这么多，居民间形成了贷款竞赛。只有加足杠杆，敢以今后30年预期的快速增长的高收入为代价，敢于用足贷款能力，才能抢到好房子。

如果收入还会如预期那样，快速地增长，房价就没有泡沫。但是，现在的实际情况却是，收入还真的就是大面积下降了，或起码是停滞增长了。

这时，建立在收入永远涨的预期下的房价，泡沫就非常严重了。

四，2021年～2025年，房价为何会大跌

这就跟股市中，失去成长故事的“成长股”非常类似。当成长的故事消失了，人们自然要求更高的股息率，股价则会长期阴跌。房价情况也是类似。

1，很简单，支撑房价上涨的收入增长预期，不复存在了。

并且，最糟糕的是，随着企业大幅度降薪裁员，即使是还在就业的人，其收入的稳定性预期，也没有了。

这对房价几乎是致命一击。有很大一部分人，收入其实还可以，并未大幅下降。但是，他们也不敢买房了，因为谁知道明天会不会遭遇，下一轮降薪裁员？

2，房子本身过剩了，而且还是严重过剩

房价长期上涨，价格信号下，恒大万科们加足杠杆建房，地方政府也加足马力供地，因为他们认为永远会有人，为创新高的房价买单。

但现在，即使是一线城市核心区，房子都过剩了。租金是房子是否过剩的最佳指标。

2021年后，就连一线核心区的房东们，都普遍遭遇到了，前所未有的“出租难，空置期长”。现在这年代，一线城市核心区的租房市场，也是租客成了强势方，房东成了弱势方。

更确定的是，一线核心区，大量的低成本保租房公租房，正在重新定义房价的底层逻辑，更有五花八门的保障房人才房，抢走了珍贵的租客。

五，普通人收入停滞的状况会逆转吗？

不太会！但篇幅过长了，我只说结论不展开了。

1，东大的劳动力不在廉价。

劳动密集型产业大规模转向越南。

2，随着AI和机器人的普及应用，高薪就业岗位会批量减少。

即使是现在大放水，结果也就是，产能还会增加，经济还会增长，但红利机会只属于资本家和公务员，而非普通工薪族。

3，本身总人口和出生率也在下滑。

社会对商品的总需求，其下滑已经不可逆转了。

六，房价未来会大涨吗？

不会！最多就是小幅回暖，然后再消化过去的涨幅，因为居民需要在收入停滞甚至下降的状态下，艰难地继续修复损坏了的资产负债表。

1，房价已经经历大跌，但现在购房，仍然压力不低。

为房价跌了，但这是由收入停滞和就业下滑引起的，人们购房压力并未减轻。

2，房价依旧在高位

房价涨了30到50倍，然后下跌40％，就很便宜了吗？

其实不是！房价跌了40％，依旧相当于从起点上涨了30到50倍，变为了上涨18到30倍，依旧在很高的位置。

3，一线城市核心区的房子都严重过剩了

房子随着人口下降，就业机会流失，已经开始从稀缺变为过剩，一线城市核心区的租金，已经说明了一切。

4，一线核心区业主人口加速老龄化。

很多老业主进入退休，开始反向居住，离开产业和就业中心，回到稍微便宜一点的近郊。他们无论把核心区房子高价卖出，或出租，都会使核心区房产供给不再紧缺。

5，居民修复资产负债表需要时间

过去的观察是，在居民收入快速增长的年代，居民贷款20～30年，往往第10～15年才开始提前还贷。

现在是居民收入停滞甚至下降期，所以，居民修复资产负债表，怎么说都需要更长时间。

因此，即使是从2017年开始计时，都至少要等到2027年～2032年左右，居民才能开始完成资产负债表的修复。

七，结论

因此，至少在2027年到2028年前，房价几乎不可能大涨，甚至还会下跌。