一，海珠西内部

保利南泰路有点像​升级版的馥香园或者燕语堂悦，可能有些配套产品不完全匹配，但也大差不差。简单对比下他们的产品配套：

地铁大家都有，南泰地块还稍微远一点，燕语堂悦完全是地铁上盖，且其中一条是价值点比较高的11号线，如果是这个维度，南泰地块略逊一筹。

商业生活配套，南泰附近非常成熟，还自建商业，肯定占优势，燕语堂悦旁边有现成的商业，相比之下馥香园弱一些。

楼层方面，馥香园和南泰差不多，燕语堂悦是超高层，略逊一筹。

梯户比方面，南泰的还没完全官宣是两梯还是三梯，一层五户六户只能算普普通通，馥香园主要是两梯四户，略好一点，燕语堂悦是三梯五户六户+超高层，略逊一筹。

位置和外部环境来看，南泰路那边认可度稍微高点，大家对南洲的印象会差一些，而且靠近环城，这点馥香园差点意思，燕语堂悦的位置居中。

园林方面，我觉得燕语堂悦和馥香园差不多，南泰占地面积大又是围合式布局，优势还是蛮明显的，这也是它相比海珠其他新盘，最具稀缺点所在。

为什么只对比上面两个？

因为它们是这两年海珠西最畅销的两个盘，扩大到整个海珠，除了前年的中海大境和去年的保利天奕，也没有比他们更有代表性的盘了。从自身综合素质，产品组合，地段配套，包括开发商来看，南泰路项目一定是值得500-800万这个区间的刚改改善买家重点关注的，大家不要错过。对于绿城和保利自身来说，这两个盘都接近尾声，南泰路项目的冲击不会太明显，但其他的一众新盘，从中交天翠，中建天钰，江湾潮起到熙悦江湾，甚至桂悦东晓，26年都将面临很大的挑战。

整体来看，在海珠内部，南泰路项目今年的对手不是很强，价格亲民的话，绝对是保利下一个天奕。

只不过在近期各种利好的加持下，保利是否还会如去年开天奕那样低开走量呢？我们还是拭目以待吧。

二，天河东的对手，产品差异化其实海珠西和天河东这两个大的板块，在过去几年都是直接对手，只不过对标的楼盘换了。

前几年是观澜府，观云府，江泰里对标天河壹品，保利天汇，这两年是燕语堂悦，馥香园对标辰园湖境，天河都荟。

今年还加入了南泰路和阅璟台。很显然，从地段产品综合性来说，阅璟台在这个总价区间也会虹吸很多购买力。

塔楼也只有两梯四户，板楼最小面积只有110平，估计最低600万不到就可以上车。

南泰路则是塔楼为主，还是让很多人非常失望的一层六户和五户，板楼只有一栋，又是160+的大面积，总价去到千万级。

两个盘的受众其实不太一样，有很多错开的地方。

但是对于在两个板块中间位置通勤，既不是那种纯刚需又希望住的方便的家庭而言，两个盘的优缺点一定会让他们纠结一阵子。

简单来说，如果是珠城客村琶洲这个圈周边通勤的家庭，可能还是会反复对比两个盘两个板块的优劣势。

当然了，天河东其他两个热门盘，辰园湖境界和天河都荟，也会给予一定的压力，特别是天河都荟，对很多500-600万预算的买家也有不小的吸引力。

这些盘基本都是大花园，好户型，低密度，小高层的特点，相比海珠西千篇一律的高楼层小地块，在产品上的优势确实很明显。

三，万博

在我看来，从前两年开始，万博抢了不少属于主城区的刚改和改善买家，尤其是华润官宣了东风东广雅之后，很多家庭宁愿舍弃"主城区"的标签，去到万博置业。

从配套来看，万博可以说是略微升级版的海珠西——商业综合体更多更有逼格，城市界面整体也略好，外部环境也不差，自身也是一个cbd，也有产业加持。

从产品来看，目前万博的三个标杆盘，华润悦府，和樾府和越秀和臻，都是纯改善产品，在整体定位上又略高于海珠西。

所以我们看到，在价格上，万博其实已经和海珠西对齐了。

我这里并不是说万博一定更好，只是从产品配套等维度，来讨论南泰路的挑战。

不过反过来也是差不多的，南泰路项目给这些盘也带来压力。

新盘方面，华润悦府后续还有很多120平以上的供应，总价基本在700万以上。因为它还是有高容积率，握手楼等潜在缺点，包括番禺本身的位置属性，可能会有很多买家将目光重新转向海珠西。

既然那边有非超高层，有大花园社区，商业学校地铁都不缺，留在主城区也是很好的选择。