生不进万科，死不进恒大，生死不进碧桂园。

这是当年房地产圈广为流传的一句话，虽然只是调侃，可也从侧面反映了万科这样的巨头，在行业的巨大影响力。

想当年，房地产高峰期时，多少人挤破头也想进万科，它也是最早居安思危，提出活下去的房企。

万科史上最大调整

可现在，万科却经历着史上的最大调整。

调整第一步：取消开发经营本部，并入万科集团总部。

五大区域公司全部撤销，进入“集团直管地区公司”的强集团管控体系，产品、安全、科技、营销、成本这些业务条线，统统收归总部。

调整第二步：原本区域公司旗下的城市公司迎来全国大合并。

组织二级管控下，城市公司从早期的几十家合并为16家地区公司。

北方4个：北京，山东，东北，津冀。

南方4个：深圳，莞珠，广佛，福建。

华东4个：上海，苏皖，苏南，浙江。

中西4个：西北，西南，华中，云桂。

也就是说，如果消息属实，合肥公司将会撤销，整体并到苏皖公司内。

与此同时，万科集团总部层面的关键岗位任职人员明确，如执行副总裁、集团投资中心总经理、集团产品管理中心负责人等。

810亿资金缺口，万科的债务困局

为什么会进行这样的调整，看看万科的资金数据就知道了。

根据万科发布的2025中报，截至报告期末，万科有息负债合计3,642.6亿元，一年内到期的就有1553.7亿元，占比高达42.7%。

万科2025中报

可资金情况上，万科手上的现金只有740亿，有着高达810亿的资金缺口，这能填得上吗？

有人说，万科背后有金主，深圳地铁能够给他输血。可问题是，深圳地铁也没钱了。

今年上半年净亏33.6亿（归母净利润），还能支撑万科多久？

深铁集团债券2025中报

还有人说，万科在一线城市，还有一些堪称现金奶牛的优质项目。

比如，万科在上海的网红盘中興傲舍，2024年开盘至今，累计销售额超过百亿，但问题是，这样的优质项目，万科基本没有了。

更为关键的是，整个房地产市场还在往下走。

国统局的数据显示，今年1-7月份，全国房地产开发投资同比下降12%，新房商品房销售面积、销售金额也都是在下滑，短期内根本看不到回暖的迹象。

来源：国统局

这种趋势下，万科近年来也很少在市场上拿地了。中指的数据就显示，今年1-8月份，万科权益拿地金额只有14亿，排名全国第100。

来源：中指数据

也就是说，万科接下来还是这个拿地节奏，业绩将会持续下滑。现在已经从行业前三跌到第六了，后续再往下跌，也不是不可能。

所以，万科现在最大的问题，不是深铁还能给多少，而是房地产市场能不能稳住。

如果市场起不来，谁输血都是无底洞。但若市场能稳住，哪怕慢一点，万科凭借它的交付和物业服务的口碑，熬过去也不是问题。

万科合肥在售项目现状

遭遇资金困局的万科，在合肥还有哪些项目在售？

由于近两年来，鲜少在合肥市场拿地，万科合肥主要是一些老盘在售。

比如，万科在淝河板块的朗拾森屿项目，还有最后一栋，约143㎡户型在售，精装现房，均价2万/㎡起步。

万科朗拾森屿项目效果图

还有讯飞小镇片区，与伟星合作开发的星遇光年项目，当前准现房在售，首付28万起，主要是建面约102-175㎡的户型。

这两个项目，一个位于卷的要死的淝河，一个位于位置相对偏远的讯飞小镇，基本上都面临着巨大的去化压力。

不过，万科在合肥也不是没有亮点，其与庐阳国投合作开发，代建的悦映晴川项目，74天六开六罄；刚首开不久的悦映青澜项目，也取得了首开热罄的成绩。

云映青澜效果示意

只能说东方不亮西方亮，或许不久后的将来，万科或将会在合肥的代建市场上大放异彩。

结语：万科，这家曾屹立行业潮头的地产巨头，如今深陷债务困局与市场寒冬的双重夹击。

810亿资金缺口、拿地近乎停滞、业绩排名下滑，种种挑战下，其命运已与房地产市场的整体走向紧密相连——市场回暖方能迎来转机，否则再强的口碑与资源也难填无底之渊。

而在合肥等区域市场，万科虽面临老盘去化压力，却也通过代建合作模式开辟新赛道，悦映晴川等项目的热销印证了其转型潜力。

未来，万科能否在“活下去”的警钟中破局重生，既取决于行业春天的到来，更在于其能否在代建、服务等新领域锻造出第二增长曲线。