如何让不作为的物业走人

更换不作为的物业需要依法依规进行，以下是具体步骤和注意事项，供参考：

一、法律依规

根据《物业管理条例》和《民法典》：

1. 业主有权共同决定选聘或解聘物业服务企业。

2. 需由  专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上 的业主参与表决，并经参与表决的  面积和人数双过半同意（即全体业主的1/3以上同意）即可解聘物业。

二、操作步骤

1. 收集证据，证明物业不作为

留存记录 拍照、录像、书面投诉记录等，证明物业未履行合同义务（如卫生、安保、维修不到位）。

核对合同 查看《物业服务合同》中约定的服务标准，对比实际服务情况。

业主联名 通过问卷调查或签名表统计不满意的业主，作为后续行动的支持。

2. 启动业主大会

召开业主大会 若小区已成立业委会，由业委会组织会议；若未成立，可由10%以上业主联名向街道办申请临时业主大会。

明确议题 提交解聘物业的议案，并提前15天公示会议内容、时间、地点。

3. 投票表决

合法流程：采用书面投票、线上投票（需街道办认可）等方式，确保参与业主数量和面积符合法律规定。

结果公示 ：投票结果需向全体业主公示，并存档备案。

4. 正式解聘

书面通知 ：业委会或业主代表向物业公司发送《解聘通知》，要求其在约定期限内撤出。

备案手续 ：向当地房管部门、街道办提交解聘决议及相关材料备案。

5. 选聘新物业

公开招标: 通过业委会或委托第三方招标新物业，签订新合同并公示。

平稳过渡：监督新旧物业交接，确保资料、设备、资金等顺利移交。

三、常见问题处理

1. 物业拒不退场怎么办？

向房管部门投诉，要求行政干预。

通过司法途径起诉物业，要求强制撤离并赔偿损失。

2. 没有业委会如何操作？

临时推选业主代表，或由街道办指导召开业主大会。

部分地区允许通过线上平台（如政府认可的业主投票系统）组织表决。

3. 物业起诉业主“程序不合法”如何应对？

确保每一步骤符合《物业管理条例》和小区《议事规则》。

保留会议记录、投票凭证、公示文件等证据。

四、注意事项

避免冲突：保持理性沟通，防止肢体或语言冲突激化矛盾。

寻求支持：联系街道办、社区居委会协助监督流程合法性。

资金安全：监督物业移交公共收益、维修基金等账目，必要时请审计介入。

五、替代方案

若程序复杂或阻力较大，可考虑：

1. 要求物业限期整改，并降低物业费作为补偿。

2. 向房管部门投诉，通过行政处罚促使物业改善服务。

更换物业需业主团结并依法推进，建议全程咨询律师或物业管理部门，确保程序合规，降低风险。