房地产预售，要彻底告别了？

现在的楼市，真的是“招招见底”。

能松绑的城市只剩下北京、上海、深圳这三个，其他城市该放开的都放了，但效果呢？

大家都看到了，一个能打的都没有。

所以，现在所有人都在盯着这三城市，谁会先松口。

就在昨天，广东发布了《提振消费专项行动实施方案》，其中提到——

“用好房地产调控自主权，督促指导各地全面梳理现行购买、转让、信贷、定价等方面的限制性措施，因城施策进行取消或调整，促进房地产市场止跌回稳。”

于是就有人猜测：深圳是不是快要放开限购了？

其实早在年初，深圳高层会议就定调，要推动房地产投资尽快恢复增长。

但我们看看今年一季度的数据，固定资产投资同比下降2.1%，房地产开发投资更是下滑了5.3%。

这说明啥？

房地产还在拖后腿。

深圳虽然对房地产依赖不大，卖地收入也不多，但眼下也到了不得不调整的时候。

限购放开的可能性很高，而且就在这两个月。

第一，是外部环境带来的压力，尤其是出口这块不太乐观。

第二，现在楼市明显又冷下来了，4月份以来，不管是新房还是二手房，成交都在降。

去年9月那一波政策红利，到今年3月就用完了。再不来点利好，市场就要熄火了。

对了，今天还有一条非常炸裂的消息——

说村里要取消商品房预售，改成现房销售。

很多人一听这个，都炸锅了：取消预售？

开发商不得又黄一批？

别急，先听我分析一下。

其实这种可能性非常高。

你看雄安，早在2023年就已经不搞预售了。

再看昨天的金融大会，八条措施中第一条就提到了：

“加快出台与房地产发展新模式相适配的融资制度。”

这“新模式”是啥？

多半就是现房销售。

而且早在《二十届三中全会决定》里就提到要改革房地产融资方式和预售制度。

那问题来了，没预售回款，开发商哪来的钱建房？

个人猜测有两种可能性——

1）银行给房企发开发贷款，利息特别低。但这对银行来说不划算，所以可能性不高；

2）先息后本，甚至房子建好之前都不用还，等房子卖出去之后再还款。

我更倾向于第二种，因为是双赢。

而且，走现房销售还有一个好处：减慢开发节奏、延长供应周期，相当于“自然去库存”。

一个楼盘从拿地到建好三年起步，供需矛盾就被稀释了。

过去二十年楼市靠快周转、炒预期，现在城镇化率已接近70%，需求结构变了，确实该换个思路了。

当然，这么改也意味着——一些高杠杆、现金流吃紧的房企会被加速出清。

这是必然代价，关键在于决心够不够。

深圳会不会率先破局？

现房销售是不是最终落地？

我们拭目以待吧。