6月12日，北京海淀区新豪宅项目建发·海晏正式开盘，首日成交185套，实现销售金额61.98亿元，创下北京高端住宅市场年度开盘纪录。

五个月前，建发房产在1月2日北京首场土拍中，经过266轮激烈竞价，以90.4亿元力克多家央企巨头，夺得海淀朱房030地块，创下北京土拍溢价率和竞价轮次新纪录。

建发·海晏的热销，是孤例，还是带动北京楼市回暖的信号呢？

01建发房产在京的热销密码

建发·海晏的热销，是建发房产在北京市场持续深耕与产品进化的必然结果。

项目所在的朱房地块，堪称海淀最后的价值洼地。这里紧邻北五环，距地铁13号线上地站约1.5公里，昌平线朱房北站约1.2公里，东北侧是大型商业配套清河万象汇。

更关键的是其产业与教育资源：3公里直达中关村软件园，直线约500米即达海淀实验二小。

再就是产品确实打造。建发房产入京五年，已形成“儒门、道园、唐风、华纹” 的成熟新中式产品体系，已在北京建立起“现象级红盘”的品牌效应。

建发·海晏作为其“锦·王府中式”系列的代表作，联袂10余位文化、园林、建筑大师共同打造，将新中式产品力推向了新高度。

02是孤例还是回暖带动标杆？

建发·海晏的热销是否意味着带动北京楼市走向整体回暖？答案可能很复杂。

1月2日北京海淀朱房双子地块总成交价近182亿元，竞价413轮，创下北京土拍纪录。除了030号地块外，029号地块被华润、中铁、招商联合体以91.52亿元拿下，溢价率17.33%。

029地块同样备受瞩目，案名华润臻澐，已于5月30日取得预售证，计划本周开盘。

项目官微6月12日最新消息显示，首期开盘计划86折起，并赠送10万车位优惠券。

业内分析，华润臻澐的开盘折扣超预期，正常的楼层折后均价约11~12万/平，而建发·海晏核算均价在12~13万/平。

华润臻澐开盘业绩会不会也光鲜亮丽，尚需等待。而可以看到的是，与豪宅市场的热闹相比，北京普通住宅市场仍然承压。

早在2023年初，就有专家指出北京楼市出现的“小阳春”主要是此前压抑购房需求的累积效应，这种释放将会在不长的时间内结束。其后北京楼市的起伏走势也印证了这一判断。

土地市场分化也在加剧。海淀朱房地块的高门槛已经预示了市场分化趋势：楼面起始价高约7.6万元/平米；地块总价高，029地块起始出让总价约78亿元，030地块约72.3亿元。

这样的高总价将绝大多数房企挡在了门外，成为“实力国企央企的游戏”。

03品质革命与分化共舞

建发·海晏的热销告诉我们：

其一，好房子时代来临，北京市场正迎来一场品质革命。

其二，土地价值重估加速，核心区域的土地价值正在被重新定义。

其三，房企竞争格局重塑。

“朱房地块是个高端局，能有资格上桌的开发商有限。”业内人士如是说。随着地价攀升和利润空间压缩，开发能力成为生存关键。

建发等具备产品创新力和资金实力的房企，正在市场竞争中赢得主动权，也正改变着北京房地产市场的竞争和生存规则。

而对于那些滞销项目来说，除了以价换量、快速进行产品迭代去库存外，还有非常重要的一点，就是强化客户体验与口碑建设。

如此，在吸引新客群的同时，也能提升老客户改善需求时的忠诚度。

而决策者更应该清醒地认识到，“10%的项目吃掉90%的市场份额”并非楼市健康态。

毕竟，核心区域优质地块资源有限，近远郊也在“嗷嗷待哺”。健康的房地产市场应该是产品类型多元、竞争企业多元的。