深圳的豪宅，是越来越有看头。
2025年南山的深圳湾、后海、蛇口此起彼伏相当热闹，马上前海和宝中也要推出顶豪代表了。
宝中「观潮府」，也就是去年万众瞩目的流拍地王南街坊项目，重新上拍后由招商+华润拿下，限高（22-24层）、低密（容积率3.4）、一线看海、纯大户型，得房率近100%，品质超高，生来就是顶豪。
这不仅是宝中最一线临海的宅地，也是近5年来宝中密度最低的宅地，过去这些年宝中推出的新盘中，「鸿荣源·胤璇」容积率高达8.5，「越秀瑞樾府」、「中铁阅臻府」、「保利瑧誉府」也达到了5.4，即使「观潮府」隔壁的保障房「瑞璟湾居」也有6.0……
可想而知3.4的低密度小高层，在宝中是有多稀缺。
之前也零零散散写过一些它的信息，但深度楼评一直没出，想等着它的户型图出来再写。
最近终于拿到了它家的效果图和户型图，非常漂亮。
大面积的落地窗玻璃+弧形转角设计，极具特色，通透性也很好，能最大程度看摩天轮和海景。
荣杏老师就在附近办公，下楼就能看到项目进度，非常之快，目前日夜赶工中，靠金科路的5、6、7单元已出地面4-5层，3单元即将出地面，8单元地下部分快完成，其它还在基坑作业。
预计2月会在宝中瑞湾大厦瑞吉开临时展厅，顺利的话年后正式开放营销中心，3月底4月初取证入市，2027年底交楼。
首推5、6、7单元约180套143-260㎡平层、488㎡顶复。
预计单价13-15万，总价1500+起步。
宝中的土豪们、宝安的土豪们，你们准备好了吗？
不出意外的话，荣杏老师也会下手「观潮府」，目前就差临门一脚的定价和装修设计。
有意向下手的朋友们，可以先来链接我们，不排除搞一波项目团购，更有优先确保买到自己中意的户型和楼层的可能性。
今天就来详细分析「观潮府」，看看它究竟值不值得买？
建议你在下手前先看完本文，再做决定也不迟。
一、基本信息
二、地段分析
「观潮府」位于宝安中心甲岸南路与金科路交叉口西南侧，欢乐港湾西北角，南侧紧邻前海湾，西南侧隔着前海湾是大铲湾企鹅岛（腾讯全球总部），西侧紧邻宝中湾区之眼等公配集群，北侧近宝安区府和宝体，算得上是深圳顶流核心区域之一。
宝中是一个颇为神奇的区域。
哪怕深圳楼市调整到今天，宝中的开发商依然非常傲娇，有捂盘惜售的，还有尾盘一直收茶水费的。
原因也很简单，宝中发展已经很成熟，一旦卖掉就再也找不到这样有现在有未来的地块了。
产业上，宝中不仅自身也非常优秀，还可坐收前海、企鹅岛的渔翁之利。
宝中以金融集群、科技创新、总部经济为主，已经吸引了深圳甚至是全世界的资金和企业聚集，比如前海人寿、农商行超甲级写字楼群，京东国际、VIVO等优质企业。
腾讯企鹅岛建面约200万平，可容纳7.5万名腾讯员工，规划了宿舍、学校、商业酒店、会议中心、科技馆、文化馆、体育中心等配套。
建设速度相当快，首批已经交付和投入使用。
而腾讯一旦搬迁，除了它自己，还会跟随一个巨大的产业链，这种集聚效应在科技园已经非常明显。
最近腾讯股票大涨，市值已经是阿里的两倍，说明它依然还有很好的成长性。
至于前海，不仅是深圳的第二个城市中心，更是深圳未来城市格局的重要引领者，将彻底改变深圳和珠江两岸的经济格局。
距离宝中最近的前海桂湾，被定位为深港国际金融城，重点发展金融产业，是前海的金融核心商务区，产业制高点，也是前海三大片区中最早进入实质性开发阶段，目前职住成熟度最高，配套最成熟的核心地带，被认为是前海三湾之首，是前海的核心和脸面。
桂湾片区规划居住人口规模约11.1万人，规划就业人口规模约16.5万人。
目前已规划、在建和建成的项目相对较多，除了恒裕前海金融中心、华润前海中心、前海鸿荣源中心、前海卓越金融中心等项目外，还有剧院、国际会议中心、前海湾综合交通枢纽等。
国家级金融中心、国际会议舞台、世界级窗口，全运会闭幕、马拉松起点、明年APEC……大型国家级活动都摆在桂湾。
产业链的聚集，大型赛事/活动的聚集，都会让宝中的未来上限更高。
至于配套，宝中自己已经是顶流。
这里是宝安的行政、经济、文化中心，是CBD+TBD双核中心（中央商务区和科技研发服务区），配套可以比肩甚至超越福田中心，是目前深圳生活氛围最纯粹、生活配套最齐全的区域之一。
最重要的是，宝中宅地超级稀缺。
近几年宝中的入市项目平均每年还不到1个，加上周边优质二手房少，让宝中新盘一出生就含着金钥匙，备受市场瞩目。
毋庸置疑，宝中未来价值只会越来越高。
三、配套点评
【交通地铁】
距离5号线宝华站900米、临海站1.7公里，11号线宝安站1.2公里，地铁站是够多，可惜距离都不近。
未来有被称为深圳一环的前南环线（15号线），金科路和裕安西路交汇口也规划了9号线宝安延长线海韵站。
不过这盘子本来也不是给刚需准备的，土豪们应该也极少地铁出行，所以问题不大。
自驾出行的话就很便利了，紧邻宝安大道、沿江高速、广深沿江高速三大交通要道，还有新城立交可快速通达深圳中西部核心地区，5分钟可以到达前海核心区，25分钟到宝安机场，30分钟可以到福田中心区。
项目西侧规划了一条临江大道（原海滨大道），西向深圳机场，东接南山前海滨海大道。已经于2020年获批，连接宝中和前海桂湾的水下隧道，只是兑现时间没那么快。
临近的路口也规划了连接大铲湾腾讯岛的跨海引桥，连接宝安中心Vivo总部楼下裕安一路和腾讯岛纬二路，建成后两点路程只需要8分钟，进一步拉近了宝中和腾讯岛的交通距离，目前是在建状态。
此外，位于宝安大道的穗深宝安站过两年就可以搭乘城际通达前海、深超总和皇岗口岸，未来还能换乘深港西部快线抵达香港。
【商业配套】
自带1.83万㎡底商，极可能建成为类似深圳湾万象城、万象天地的街区式商业。
步行5分钟内可达欢乐港湾西岸商业街（200米），1公里范围内有壹方城、前海HOP天地等大型商业，再远一点还有前海山姆会员店、万象前海等。
【教育资源】
小学学区：海韵学校（小学部）、宝安小学、海裕小学 共享学区；
中学学区：海天学校（初中部）、海旺学校（初中部）、海韵学校（初中部）、新安中学第一实验（初中部）。
海韵属于宝中二梯队强校，但积分很逆天，小学部115分，初中部117.5分，入读难度很大。
宝安户籍+学区房内购房，小学要提前95个月（约8年），初中要提前120个月（约10年）买房才能满足最低录取要求。
海天则是宝中的一梯队名校，带了它家的初中，但没带小学。
然而初中积分也很紧张，高达113.1，也得提前7年买房。
【生活配套】
毗邻欢乐港湾摩天轮（网红打卡IP）、滨海演艺中心、少年宫、图书馆、湾区书城、海滨广场、宝体中心等，宝中的顶流配套，已经无需多言。
临近的海边规划了欢乐港湾的二期延长段，要做成山海连城。
旁边的欢乐港湾西区也新建了一个海之声水上剧场，前阵子全运会闭幕式就在这里举行，由华润运营，晚上我们OT时看着挺热闹。
最近环绕整个前海湾还在举行世界帆船赛，逼格拉满。
如果说后海和深圳湾是深圳的现在，前海和宝中就是未来。
【医疗配套】
距离南方医科大学深圳医院、宝安妇幼、儿童医院均约2公里，这个距离不远不近，还算合适。
4公里内还有宝安中心医院、前海泰康医院等。
四、楼栋分析
「观潮府」规划了12个单元（11栋住宅，一个小区大堂），限高80米，采用点式错位布局，做到了户户朝南，朝向视野互相错开。
正门设计在小区东侧，2-3层为双层空中花园，住宅3-4层起。
中间的园林设计了下沉庭院，还有2117㎡的风雨连廊。
其中4单元是住宅大堂，在小区东侧靠近大门的位置，其余11栋为住宅，均为2T2的板楼和3T3的塔楼，层高22-24层。
2T2户主要是2、3、5、8、9单元，项目的楼王栋，放在小区中间，尽量避开沿江高速的噪音。板楼设计，层高约3.5米，面积为193-254-260-332㎡的大平层。
其中2、3、5单元为西南和东南朝向看海景，8、9单元为东南朝向看小区花园，也有部分海景，拥有最大的楼间距。
设计上也非常奢侈，都是4房4卫的大平层，3套间+西厨，加上景观也相当好，是整个项目的精华。
其中最大的332㎡4房5卫+家政套间，分布在2、3单元，据说是按目前深圳新规豪宅最高标准来打造的。
3T3户的是1、6、7、10、11、12单元，塔楼设计，层高3.3米，户型多样，有起步型的143㎡4房2卫、双套间的168㎡4房3卫，也有改善型带西厨的双套间190-195㎡4房3卫。
其中1、10、11、12单元中有不少户型能看海景，只是综合景观比不过2T2的那几栋，加上面积段小，上车门槛也会低一些。
需要注意的是，10单元楼下是消防站，加上隔壁酒店的干扰，这一栋估计会是项目单价最低的。
首开的5单元为22层高，2梯2户，全部为260㎡四房四卫全景舱，以及一套488㎡顶复（带私家泳池）。这是整个「观潮府」最好的位置，享有完全无遮挡、最开阔的海景视野，越过欢乐剧场，直接俯瞰前海湾海景。
6单元为24层高，3梯3户，全部为188㎡4+1房三卫。
7单元为24层高，3梯3户，143㎡四房两卫+168㎡四房三卫。
6、7单元的海景面都有一定遮挡。
至于朝向方面，「观潮府」主朝向有东南、西南、南偏东三种。
东南向拥有最好的景观视野，山海城复合景观，有点香港维多利亚港的意思。
既可以看欢乐港湾景观、又能看前海湾海景、远处还有前海三湾城市天际线景观。
1-6单元东南向户型拥有无遮挡欢乐港湾、前海湾、前海天际线景观；7单元东南向户型会被万豪酒店遮挡视宽；8、9单元南偏东户型和10、12单元东南向户型主要是看花园，远景会被小区其它楼栋挡，视宽视野局限。
西南向海景也还行，但除了企鹅岛几乎没啥，景观比较单调，并且直面广深沿江高速，可能会有比较大的噪音隐患。
1、10、12单元西南向户型拥有无遮挡前海湾+企鹅岛+珠江口外海景观，11单元西南向户型受前排1、12单元影响视宽局限，6、7单元西南向主要是看花园，远景会被自身小区其它楼栋挡，视宽视野局限。
五、户型点评
目前拿到了官方的正式户型图，设计颇有亮点：
1、专梯专户，2T2/3T3，得房率近100%
2、户户朝南，南向面宽14-20米，保证通风采光
3、270°转角飘窗+7.8-9.7米长阳台，尺度豪奢，海景最大化
【143㎡四房两卫】
位于小区东北侧楼栋，东南朝向，客厅连通卧室出9.7米长阳台，进深达2.3米，主卧转角飘窗。是整个小区中景观视野最好的143㎡户型，看前海湾山海城景，也能看到摩天轮。
【168㎡四房三卫】
南北通透端户，西南向看小区园林，就是砍掉了多功能空间和西厨的188㎡，其他基础功能不变。
约8米宽景阳台连通次卧，推窗即览前海湾摩天轮。双套房配置，主卧270°转角飘窗，享海景+公园双重景观。
【188㎡4+1房三卫】
位于小区东侧楼栋，分两种户型，非常相似，都很通透。
每层两户的188㎡朝东南向，景观不错，特别是东端头位。
而每层一户的188㎡西南向看园林，和宝中西部商务区城市景观。
户型很实用，客厅开间达到6.4米，设计了多功能空间可以兼书房或茶室。
餐厅也是6.4米开间，这下西厨的位置也有了。
客厅连通卧室出9.7米观景大阳台。
在宝中，188㎡是一个不错的改善产品，加上前海湾山海城景，会很有吸引力。
【260㎡四房四卫】
采取了目前市场上很流行的全景舱设计，比如成都「保利新川天珺」、「花照天珺」、杭州「滨江金帝」都有类似的设计。
它的最大优势在于，超270°的视野可以饱览景观，而且多面采光，让室内的光线和通风也特别好。260㎡户型的主阳台开间达到7.2米，餐客厅落地窗面宽5.7米，整个餐客厨+阳台有将近100㎡的面积，哪怕20人的家庭聚会都能轻松hold住。
前海的「招商海晏府」194㎡也是这种全景舱设计，只是不如「观潮府」260㎡空间这么阔绰。
六、选房攻略
综合分析户型、价格、噪音、朝向、景观、视野、日照等因素，给出选房顺序。
七、价格对比
【价格参考】
目前详细价格未出。
按照地块楼面价5.96万/㎡，加上建安、财务、营销等支出，成本接近10万了。
根据「深圳湾澐玺」和「中信信悦湾」的开盘经验，豪宅入市不约而同选择高开，主打一个不差钱，宝中顶豪「观潮府」也可能采用同样策略。
「深圳湾澐玺」开盘前市场预估15万，结果备案价16.88万；
「中信信悦湾」大家预估18万左右，结果备案均价24.44万。
也就是说，「观潮府」最终备案价将在13-15万。
这样一来，对比周边二手房就没啥性价比可言，说不定也能趁机带动一波宝中二手豪宅成交回暖。
【周边价格】
目前宝中两大豪宅，「壹方玖誉」成交均价12-14万，「熙龙湾」成交价10.5-11.5万。
八、购买价值
【亮点分析】
地段：位于宝中一线临海住区，核心地段。
配套：享受宝中顶级配套，商业、地铁、公园、学校等俱全，非常便利。
景观：一线临海，看摩天轮、前海湾全景，且带大景观阳台。
圈层：纯大户型社区，圈层纯粹，低密宜居。
产品：招商+华润联手打造纯大户型社区，专梯入户，低密度小高层，得房率近100%，户户朝南，品质更不用说。
【缺点提醒】
噪音：西南侧的1单元和12单元离沿江高速直线仅150米，会有噪音影响。
间距：部分楼间距没能拉开，8/9与7/10单元楼距间约18米，部分户型存在对视且无法直接看海。
价格：起步面积大，单价预计也不便宜，总价门槛高。
【总结】
「观潮府」作为宝中唯一临海新盘，容积率低至3.41，小高层，近100%得房率，专梯入户，纯南向纯大户型设计，又是招商+华润联合操刀，确实有实力和底气冲击宝中新顶豪。
虽然也存在楼间距过密、距离高速过近、离地铁远等问题，整体还是瑕不掩瑜。
毕竟宝安土豪们环顾四周，并没有太多可选项。
「观潮府」一线海景但是贴着沿江高速，也不近地铁；
「壹方玖誉」配套好，外立面时尚新颖，但也有近10年的楼龄了，得房率不高，且楼下就是商业，人流车流嘈杂；
「熙龙湾」楼龄更老，但是赠送极高，享海景，还带海天双名校，上学也近。
只是美人迟暮，产品力终究无法跟最新一代相抗衡。
人嘛，都是喜新厌旧的。
如果你问为什么他们不去深圳湾、华侨城、香蜜湖，只能说明你还不懂宝安土豪。
不出意外的话，荣杏老师也会下手「观潮府」，目前就差临门一脚的定价和装修设计。
有意向下手的朋友们，可以先来链接，不排除搞一波项目团购，更有优先确保买到自己中意的户型和楼层的可能性。
九、家居环境分析
综合考虑楼盘周边环境、楼盘内部、户型内部等因素分析环境能量磁场，由超过二十年行业经验的老师傅实地勘察后给出的结论，仅代表个人观点。
为希望了解房屋家居环境因素的朋友提供参考，以便趋吉避凶，尽可能选到更适合自己的房子。