福州曾经有这样一个板块，不在城市的核心地段，甚至里市中心有点远，但因为一个配套，被高估了。

如今楼市已经进入回调周期，很多板块的房价都有不同程度的缩水，鼓台和东二环地段相对还是比较保值的；

但有的地段，卖的时候价格并不低，在经历几番折腾后，如今现了原形，相对比峰值时期，现在要离场的话，几乎是割肉，甚至腰斩。

我们来回顾一下这个被高估的板块，如何被追捧，又如何走下神坛。

PART 1

图片为实地拍摄

福州楼市在2016年迎来了反弹的信号，很多开发商开始跑马圈地，而当时福州楼市的实际情况，是鼓台已经满了，少有地块；

东区能拿出来的地块也并不优质，比如离核心区域比较远，也远离当时规划中的4号线地铁口；

当时在仓山板块，金山相对比较成熟，但没有土地供应，老仓山的核心区域，也没有看到太多住宅用地；

那么在金山以南，老仓山以西，冒出了一个奥体板块，受到不少人的追捧。

2015年，福州在奥体举办了青运会，而当时很多明星的演出场地也选择在了奥体，让这个板块的热度不断提高。

当时喊出了一个口号，一座城市只有一个奥体，很多房企相信奥体板块的未来不是梦，于是他们选择了进军奥体板块，在这里留下了不少地王：

其中福晟的钱隆尚品，楼面价达到了24770元/㎡，万科翡翠里溪望地块，实际可售楼面价 24632 元 /㎡；凤栖地块，实际可售楼面价 22768 元 /㎡。

2017年很多房企捂盘惜售，奥体板块的楼盘也是这样，在2018年春天的时候才开始进入销售模式。

那时候，来了一个全国头部大V来福州踩盘，虽然曾到奥体板块踩盘，但她一路上都被铺垫了。

后来，写了一篇关于福州楼市的文章，大概要表达的意思是奥体这个板块有很高的价值。

在那个信息相对匮乏，房产自媒体不多的年代，很多人就把这个被铺垫过写出的文章，作为购房的一个重要参考标准。

其实，在那个时间点，购房者有点饥不择食的感觉，毕竟那时候的供应量有限，楼市又处于较为疯狂的状态。

PART 2

图片为实地拍摄

当时奥体有几个楼盘很热，在2018年的时候，还需要找关系才能找到好的房源。

当时有几个奥体的地王项目，开发商并不满足于大概3.1万备案均价，他们想着如何利润最大化。

就是毛坯交付的楼盘，除了要出正常的购房成本外，每平米还要再加4千的单价进行精装修。

这种房源，主要是奥体的复式楼为主；

那个时代对于复式楼，很多人认知不足，觉得得房率比较高，忽略了开间不足，尽管这样，这些房源仍旧卖得不错。

如果要说当时奥体需要抢的楼盘，应该是阳光城檀府了，因为自带装修，无法加价，成了这个板块的首选。

当时的备案价就3万出头，但是要买这个楼盘，不能只买房子，正常房源基本都要捆绑一个20多万的车位，好的楼层甚至要2个车位。

所以，阳光城檀府的综合购房成本也不低，如果选择稍微好一点的楼层，大概也要3.3万左右的均价。

2018年的楼市，3.3万的选择面大概也就在奥体，金山，和东二环之间做选择，只有奥体板块有比较多的新房供应，所以那时的奥体板块，吃了时代的红利。

能买入檀府，并能选个好楼层的业主，已经算是幸运儿了，他们期待着奥体板块的高速发展，因为宣传口号太诱人了。

PART 3

图片来源于中介

当年的神房檀府，现在如何呢？能像其他3万+的板块一样保值吗？

其实，尽管楼市处于回调周期，但3万以上买房的群体，一般缩水没那么严重，差不多对比峰值有30%左右的调整。

但是，奥体是一个被高估的板块，一座城市的确只有一座奥体，但是奥体不是楼市的常规配套，甚至还不如地铁口，或者优质教育来的实在。

后来，先是东二环板块，有不少优质地块出让，很多是紧邻4号线的地铁房，如今的东二环板块，还有晋安湖。

再后来，福州的鼓台地段，又有地块出让，购房者有了更多的选择权。

奥体当时被捧得太高了，也注定了有不少的泡沫。

今天中介刷屏了一套奥体的二手房，好楼层，105平米的户型，总价185万，折合单价约1.76万。

当初好不容易抢到的房，如今已近乎五折的价格，出现在市场上，甚是可惜。

檀府在奥体板块，算是一个很有品质的社区，就是总户数比较多，大约1300多户，起步户型为100平米，偏改善的三房。

而在奥体板块，还有一个优势，就是基本都是低密度的产品，檀府看起来楼栋算是比较多了，容积率也只有2.1。

但是，奥体板块有一个致命的“人为”缺点——三件套，主要是指殡仪馆，精神病院和肺科医院；

其实后两者不算太大不利因素，只是被调侃多了，三人为虎的观念渐入人心。

至于殡仪馆，每个楼盘的距离都不一样，殡仪馆在檀府东北面约2公里的地方，可能个别房源能看到。

其实，奥体板块房价对比同价位楼盘，缩水更多的原因，一部分是不利因素造成的，还有一部分就是当初的预期太高了。

梦醒时分，终于发现，开发商画的饼并不能充饥，想要快速套现离场，只能割肉了。

结语

如果从居住角度来说，我们的观点是觉得是一个很宜居的板块。

前提是对于殡仪馆这类不利因素能够接受，或者选择房源时，视野里能避开。

为什么说奥体宜居呢？因为这个板块以小高层为主，容积率都比较低，绿化率比较高。

奥体中心的配套或许用的频率并不高，但是周边有不少健身场地，适合多项运动。

飞凤山公园的生态环境很漂亮，清晨或是傍晚，在清新的空气里，总能看到不少慢跑者。

十多年前，奥体板块很多楼盘还处于期房的时候，这里的喷泉就吸引不少人来此打卡。

所以，从居住属性上说，住在奥体板块有不错的居住体验感。

但是，奥体板块的重要配套相对会薄弱一点；

从轨道交通看，5号线虽然经过奥体，但这条线路在福州存在感不高；

从教育资源看，这种刚发展不久的板块，基本不会有比较好的教育资源；

商业配套，相较于当初3万多的价位，就不算太丰富了。

当然，如果价格有比较大的调整，刚需和首改群体居住在奥体板块，也是不错的选择。

忽然想起一句话：你给我一个到那片天空的地址，只因为太高摔得我血流不止。