2025年国庆黄金周刚走，央行、住建部、自然资源部三箭齐发：降首付、松限购、给房企融资“白名单”。一线、省会、沿海城市同时出现“日光盘”“排队拿地”景象，仿佛一夜之间楼市又要“V型反转”。但真的如此吗？本篇文章用2025年9-10月最新交易数据、政策原文和微博热搜截图，拆解“银十”背后的真相——谁在抄底？谁又在割肉？

一、上海：二手房成交暴涨42%，但挂牌价仍跌3%

上海链家交易数据显示，10月上海二手房网签2.96万套，环比9月增加42%，创2022年以来单月新高；然而挂牌均价继续下探至5.93万元/㎡，较9月再跌3%。

·热搜佐证：10月28日，“上海房东连夜涨价20万”冲上微博热搜，阅读3.4亿。但平台实时评论里，超70%网友晒出“砍价截图”，证明涨价只是个案。

·原因拆解：

1.9月30日上海发布“普宅标准优化”，契税最低1%，买家成本骤降；

2.10月8日央行下调公积金利率0.25%，百万贷款30年可省4.7万利息；

3.大量“满五唯一”房源趁政策窗口集中过户，带来成交放量。

·结论：成交≠涨价，上海仍处于“以价换量”阶段，房东若想高位套现，仍须降价10%左右。

二、广州：核心区首付20%，改善客杀回市区

10月15日，广州官宣天河、越秀、海珠首付门槛由30%降至20%，且“认房不认贷”同步落地。

·市场反应：珠江新城某改善盘10月16日开盘，180套180-220㎡大平层，3小时售罄，均价11.2万元/㎡，比去年同期微涨1.8%。

·热搜佐证：10月17日，“广州人排队看房像逛花市”登顶抖音同城榜，单条视频点赞128万。

·数据细节：– 10月广州新房网签8312套，环比升55%，但80%集中在天河、海珠；– 花都、从化、增城等远郊成交占比反而下滑12%，库存去化周期仍高达27个月。

·结论：政策把购买力吸回核心区，远郊“灯下黑”继续阴跌，广州呈现“冰火两重天”。

三、深圳：宅地零流拍，民企抢地溢价15%

10月23日，深圳第三批宅地出让，6宗地全部成交，无一流拍，其中龙华民治地块竞价88轮，被民企龙光+新城联合体以溢价15%拿下，成交楼面价3.91万元/㎡。

·背景：这是2025年深圳首次出现民企溢价拿地，此前两年地块多由本地国企底价包揽。

·热搜佐证：10月23日晚，“深圳土拍杀疯了”登上百度热搜，搜索指数日环比暴涨620%。

·业内人士：某TOP10房企投资总透露，“地块体量小、总价低、位置好，算得过来账，先抢一张门票”。

·结论：单次土拍热度≠全国回暖，更多是因“限价上浮+容积率下调”后利润改善，房企仍普遍现金流吃紧，谨慎看多。

四、杭州：公积金“商转公”秒批，30年百万贷省23万利息

10月8日，杭州上线“线上商转公”系统，10秒审批，30年100万商贷转公贷可省23万利息。

·市场反应：– 10月杭州二手房网签1.15万套，环比升38%，创年内新高；– 西湖区、滨江区挂牌均价止跌回升1%-2%，但余杭、萧山仍跌4%。

·热搜佐证：10月11日，“杭州银行门口转贷排队1公里”冲上微博热搜，网友晒出清晨6:30取号、中午12点才办完的“战报”。

·风险提醒：杭州公积金中心提示，转贷后提前还款需缴1%违约金，且额度上限100万，改善盘动辄300-400万总价，仍难彻底“解渴”。

五、厦门：挂牌量破6万套，每套房平均带看46次才成交

厦门房地产协会数据显示，截至10月31日，厦门二手住房挂牌6.18万套，同比增61%，但10月仅成交1340套，平均去化周期46个月。

·房东样本：– 翔安某房主2023年挂牌价280万，一路降到218万，10月终于成交，降幅22%；– 同安某“学区房”2021年高峰单价4.2万，如今2.9万，仍无人问津。

·结论：人口增速放缓、落户门槛降低后“新厦门人”持续流出，叠加高库存，房价仍在“半山腰”。

六、苏州：溢价率触顶15%，但仅限核心板块

10月18日，苏州拍出园区湖东地块，溢价率15%触顶，成交楼面价2.84万元/㎡，刷新板块纪录。

·对比：相城、吴江同期地块仍以底价成交，参拍企业仅1-2家。

·结论：房企“只拿好地”策略明显，边缘板块依旧“凉凉”，苏州呈现“点状回暖”。

七、武汉：改善盘成交翻3倍，三环外刚需盘“零成交”

“认房不认贷”落地首月（10月），武汉180-220㎡改善盘成交1652套，环比增210%，但面积段90-120㎡刚需盘仅成交922套，环比降18%，新洲、汉南多盘“挂零”。

·原因：

1.政策只对“卖一买一”家庭利好，首付40%→20%，刺激改善；

2.远郊库存天量，地铁规划放缓，刚需观望。

·结论：武汉进入“改善独舞”阶段，刚需退潮，远郊去化周期或突破40个月。

八、宁波：库存只剩6个月，但房价涨幅仅1%

宁波市住建局数据，截至10月底，市区新房库存仅0.86万套，去化周期6个月，为长三角最短。

·原因：2023-2024宅地供应连续缩减42%，新增供应跟不上；

·表现：镇海、江北多盘“全款优先”，但均价同比仅涨1%，核心原因——限价令未松动。

·结论：政策有意“锁价保量”，短期难大涨，但库存告急，议价空间缩小。

九、成都：租金罕见下跌，长租公寓“暴雷”阴云未散

10月，成都住宅租金指数环比跌2.1%，为2015年以来同期首跌。

·背景：9月“成都租霸”事件再登热搜，某头部长租公寓高收低租暴雷，波及房源1.3万套，租客、房东双向维权。

·数据：成华、锦江整租均价分别下调5%、4%，房东直降1000元求租。

·结论：长租公寓信用危机叠加应届生外流，租金短期承压，对房价形成“负反馈”。

十、南京：旧换新评估价低于市场价15%，改善仍犹豫

11月1日，南京“以旧换新”细则落地，旧房评估价按9-10月市场价下浮15%，最高补贴新房总价2%契税。

·样本：河西某业主持有100㎡旧房，市场价320万，评估价仅272万，48万价差可抵新房5%优惠，但旧房仍须先过户，存在“空档租房”成本。

·结论：政策诚意足够，但评估价偏低+流程复杂，首批仅600组登记，低于政府预期，观望情绪浓。

结语2025年“银十”楼市呈现三大关键词：政策刺激、结构性回暖、分化加剧。核心城市、核心地段确实出现“量价双升”，但远郊与高库存城市仍在寻底。买房人记住一句话——“流量不等于红利，成交不等于涨价”，盯紧人口、库存、租金三指标，才能看清真正的底部。