（本文为旧闻回顾，案中人名均为化名，具体情节有改编）

深圳的崔先生在河南经营着一家化工厂。

几年前，出于投资目的，他在深圳花费 3000 万元购置了一套别墅。

由于长期在河南忙生意，这套别墅大多时候处于空置状态。

近两年，深圳房价走势不太稳定，崔先生想着先把房子租出去，等行情合适了再做打算。

有一次回深圳时，他在小区物业处看到一条求租信息，信息是一位王女士留下的。

物业工作人员告诉崔先生，王女士平时开着保时捷，穿着打扮和气质都很出众，看着像是经济实力不错的人。

崔先生觉得这样的租客应该比较可靠，便联系王女士看房。

见面后，王女士给崔先生的第一印象确实像个有钱人，谈吐之间也显得很有修养。

王女士对这套别墅非常满意，当场就支付了 8 万元押金，还说自己着急入住。

两人商量好每月租金 5 万元，按季度支付。

不过，就在准备签租房合同时，崔先生突然接到工厂电话，说设备出现重大故障，必须马上回去处理。

崔先生只好和王女士约定下次补签合同，便匆匆赶回河南。

前两个季度，王女士都很守信用，总是提前把租金打到崔先生账户上，这让崔先生渐渐放下心来，补签合同的事也就没那么着急了。

可到了第三个季度，租金却一直没到账。崔先生打电话给王女士，却发现号码已经变成空号，微信也被拉黑了。

这下崔先生慌了，赶紧订机票赶回深圳。

当崔先生赶到别墅，敲门后开门的却是一个陌生男子。

崔先生以为是王女士的丈夫，便询问为什么联系不上王女士。

没想到男子一脸疑惑地说：“什么王女士？我姓贺，这房子是我一个月前花 1200 万买的，你是不是找错地方了？”

崔先生一听懵了，连忙解释这是自己的房子，只是租给了王女士，而且房产证还在自己手里，怎么可能被卖掉呢？

贺先生却拿出购房合同，生气地说：“你才是骗子吧！再不走我就报警了！”

当时崔先生没带房产证在身上，只好先离开。

几天后，崔先生带着房产证再次来到小区，没想到却被保安拦在门外。

保安称新业主打过招呼，还发了照片，说如果有人来闹事，坚决不能放行。

崔先生无奈之下报了警，这才知道王女士已经被警方抓获。

原来，王女士是个职业骗子，她经常用不同身份在深圳市多个高档小区租房，然后通过伪造房产证和身份证件，以 “拆迁房暂时无法过户” 为由，用明显低于市场价的价格把房子卖给那些急于买房的人。

虽然王女士被抓了，但涉案的千万资金已经被转移。

而买房的贺先生声称自己是 “善意买受人”，一直占着房子不肯搬走。

崔先生没办法，只好把贺先生告上法庭，要求他搬离自己的房子。

在这起案件中，核心争议点在于贺先生是否构成 “善意取得”。

根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定，善意取得需要满足三个条件：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

1、王女士并非 “善意” 。

王女士以明显低于市场价格的 1200 万转卖 3000 万购入的别墅，这个价格差距已经超出了正常的市场波动范围。

按照一般人的认知，这样的低价很可能存在问题。

贺先生作为购房者，有义务对交易对象和房产状况进行合理审查。

但他在没有见到真正房主、没有核实房产证原件的情况下，就轻易完成交易，很难说尽到了合理注意义务，难以认定其 “善意”。

2、转让的价格并不合理。

3000 万的别墅以 1200 万出售，价格相差悬殊，不符合 “合理价格” 的要求。

通常来说，合理价格应当与市场价格大致相符，这样明显偏低的价格，不能视为合理。

3、房屋并没有办理过户登记手续。

虽然贺先生可能办理了一些所谓的 “过户手续”，但这些手续是王女士通过伪造证件办理的，属于无效登记。

真正的房产证仍然在崔先生手中，不动产登记机构也没有进行合法的变更登记。

因此，不满足善意取得中关于登记的法定条件。

综合来看，贺先生的情况不符合善意取得的构成要件，不能取得该房屋的所有权。

最后法院判决：贺先生在 15 天内搬离房屋。

1、租赁房屋时：核实身份，及时签约

无论是出租还是承租房屋，都要仔细核实对方的身份信息。

出租方可以要求承租方提供身份证、户口本等有效证件，并留存复印件。

如果是通过中介租房，最好选择正规的中介机构，通过中介完成签约和交易，降低风险。

签订租赁合同一定要及时且规范。

合同中要明确约定租金、租期、支付方式、违约责任等条款，避免口头约定。

即使因为特殊情况暂时无法签合同，也要通过微信、短信等方式留存双方关于租赁事项的约定，比如租金金额、支付时间等，这些都可以作为日后维权的证据。

在租赁期间，出租方也不能完全掉以轻心。

可以定期与承租方沟通，了解房屋使用情况，避免承租方擅自改变房屋用途或进行非法活动。

如果发现承租方有异常行为，比如长时间不缴纳租金、联系不上等，要及时采取措施，比如上门查看、通过物业了解情况等。

2、购买房屋时：多重核查，谨慎交易

首先，要核实卖房人的身份和房产的真实情况。

要求卖房人提供房产证原件、身份证等证件，并到不动产登记机构查询房产的权属状况，确认卖房人是否为真正的产权人，房产是否存在抵押、查封等权利限制情况。

不要轻易相信 “低价急售”“拆迁房暂时无法过户” 等说辞。

如果价格明显低于市场价，一定要多打几个问号，仔细调查背后的原因，避免因为贪图便宜而陷入骗局。

在交易过程中，尽量选择资金监管的方式，将购房款存入监管账户，待房产过户完成后再将资金划转给卖房人，这样才能有效地保障购房资金的安全。

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