海淀宝山案名公布，海宸元境800万上车三居！
安总说房
2025-09-19 15:10:32
⭕️千呼万唤，海淀宝山地块中建案名终于公布了——【海宸元境】，月底可能开放售楼处。来看看项目的具体情况，其中：
⭕️0016地块，是由中建壹品以27.78亿元摘得，楼面价5.7w，大概规划了5.04万平方米的建筑面积，容积率2.1
⭕️0017地块，是由金隅以33.64亿元摘得，楼面价5.68w，大概规划了6万平方米的建筑面积，容积率2.1。
⭕️中建壹品0016地块，也就是这次公布的【海宸元境】，地块规划了11栋住宅楼，和隔壁一样，也都是11F的洋房产品，总计414户房源，少于竞品金隅（454户）。
⭕️小区排布优于金隅（金隅联排楼多、单元多），最大楼间距近70米，均为7-11层洋房。规划了3300平方米的园中园。楼间距37m-67m，看最大楼间距可到达67m左右。
⭕️对外报价8.8万/㎡，高于金隅，拿地成本5.7万/㎡，售价受排卡量影响，最终以预售证“一房一价”为准，主力总价区间800-1000万，是海淀五环内价格最低的项目之一。
⭕️得房率方面，预计85%以上，部分户型有机会接近90%，为海淀较高水平。产品与户型：
1️⃣面积段与占比：
小户型（98㎡、106-107㎡、123㎡）占比近80%，为绝对主力；
大户型（139㎡、181㎡）占比20%，其中181㎡仅约30套。
2️⃣户型特点：
98㎡为两面宽转角户，带270度转角窗，核心优势突出；
102㎡中间户易售卖，123㎡户型类似“四叶草”；
139㎡户型为规避契税设计，对标金隅140㎡产品。楼栋选择可参考上图：
⭕️宝山地块受关注，是因为至少在2025年下半年，海淀区没有比宝山更优质的地块：
1️⃣交通：离地铁廖公庄站稍远于金隅，但自驾便利，7公里内可达五棵松万达、石景山配套、属20-30分钟生活圈。
2️⃣教育：暂定为首都师范大学相关学校，以官宣为准，属海淀学籍，可参与海淀点招，集团校有直升名额。
3️⃣生态：周边规划多块公园绿地，公园已开工，临近四季青生命科学园，2公里内还有聚山创意园。
⭕️项目预计9月30日开放售楼处及样板间，主力户型均做样板间，我们目前也开放了看房团，sss可进👗获取资料包➕不利因素分析。
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