犯下楼市大忌，青岛“地王”跌落神坛！

在刚需片区搞改善，神仙来了也救不了！就像一个穿着高定西装在农贸市场卖菜的人，姿势再优雅，也掩盖不了身处菜市场的尴尬。

▲北京城建国誉府南区实景

1、

地王盘的自救与沦陷

最近，青岛楼市又被一条消息炸开了锅：当年楼面地价折合到7068元/㎡的城阳地王项目——北京城建国誉府，如今刚刚交付不久的现房，以“一口价工抵房”的名义，拉开了降价大幕，洋房单价1万出头就能拿下，叠拼别墅单价也到了1.2万。

这个价格意味着什么？刨去建安成本、税费、营销费用，开发商基本是在赔本赚吆喝。

如果从产品力来说，国誉府其实还是不错的：容积率只有1.3，全部是小高层、洋房和叠拼别墅，小区目前已经是全部交付的现房状态。

▲国誉府南区实景

北京城建国誉府，国企开发、低密、现房、地铁、学区样样齐全，如今却惨到单价几近腰斩。为啥？就因为犯下了楼市大忌——在刚需片区搞改善，神仙来了也救不了！

2、

刚需片区搞改善，注定翻车？

时间拨回5年前，北京城建在城阳北拿地时，硬生生创造了城阳单价记录，戴上了地王的桂冠，要在这片土地上书写一段高端改善的传奇。

▲北京城建国誉府，售楼处很气派

理想很丰满，现实却很骨感。国誉府所在的东郭庄片区，是青岛典型的刚需片区，在这里买房的核心逻辑是性价比，而国誉府，偏偏要在这里讲一个关于改善和品质的故事，规划了洋房、别墅，瞄准的是高端改善人群。这就好比在一条快餐街上开了一家需要预定的米其林餐厅，不是说你的菜不好，而是这条街上的过客，绝大多数只想快速吃个汉堡填饱肚子。

▲国誉府南区南门

更要命的是，国誉府的开局并不顺利。项目一期（北区）2023年8月交付时，就上演过一场“卖家秀”与“买家秀”的尴尬对比。业主们收房时发现的种种问题，让国誉府高端改善的人设，瞬间崩塌。

▲国誉府北区南门现状

虽然后来的国誉府二期（南区）在质量上有所挽回，但信任这东西，一旦撕开个口子，再想缝合就难了。口碑的滑坡，为今天的降价埋下了伏笔。

3、

刚需片区买改善，坑有多深？

楼市里有条黄金法则：地段错了，产品再牛也是白搭。国誉府的悲剧在于，它把80%的精力放在了产品打造上，却忽略了地段和圈层的致命短板。

北京城建国誉府，目前主力在售的是二期产品，整个南区363套房源，竟还有174套房源待售，这么多库存，说明这盘去化的确很艰难。国誉府这冰冷的去化速度，已经替市场做出了回答。

当市场下行时，这种“错配”的产品，将是跌得最惨的一类。北京城建国誉府从地王神坛跌落至工抵房，就是最血淋淋的例证。那些曾经吸引购房者的优点，在错误的区位面前，统统被打了骨折。北京城建无奈之下，只得推出促销，从组团优惠再到一口价、工抵房，价格一路跳水。

▲国誉府南区实景

国誉府的遭遇，给所有购房者上了一堂生动的风险教育课——要尊重市场规律。房产君给购房者提了个醒：买房千万别被地王、国企、高端这些标签迷惑。买房先看片区定位，刚需片区就买刚需房，改善片区再考虑高端盘，别想着跨界捡漏。刚需买房优先看配套和通勤，改善买房重点看圈层和地段，二者千万别搞混。

▲国誉府南区实景

说了这么多，不是要把国誉府一棍子打死。实事求是讲，对特定人群，这盘还真能买。比如在市区上班，地铁1号线通勤刚需，预算有限又想要品质，国誉府的洋房算是不错的选择。如果是地缘性客户，在城阳北生活，想要个院子种种菜，200来万的叠拼，价格也算物有所值。毕竟，同样的钱在市区只能买老破大，在这儿能住上电梯入户的叠拼，性价比摆在那儿。