法拍房的低价背后，费用核算是容易忽略的关键环节：买卖双方本该各担哪些税？上海购房者为何常要替卖方垫费？隐性费用又有多少？核心逻辑很简单。

法拍房费用遵循“法定权责不变，实际承担可约定”，搞懂这一点，才不会让预期差价被额外费用抵消。

从法定规则看，买卖双方税费边界清晰，但法拍房的特殊性在于“买方垫付”成常态。

案例：上海一套120㎡首套住宅，成交价500万，若原房主非“满五唯一”，法定税费分属明确：买方缴契税5万（1%）；卖方承担增值税及附加26.5万（5.3%）、个税5万（1%）。

但多数拍卖公告会标注“税费全由买受人承担”，买方实际需垫付36.5万税费，后续凭凭证向法院申请从拍卖款中返还。

河南曾有案例，购房者垫付4.4万卖方税费后遭拒还，最终凭法院判决追回款项，印证了“法定主体不变，垫付可追偿”的规则。此外，上海划拨地房产需补缴1%-3%土地出让金，若原房主拖欠物业费，这笔暗费也常由买方承接。

上海购房者可按三步核查：先读拍卖公告明确费用承担条款，再持房源地址到对应区不动产中心查土地性质（区分出让/划拨），到房屋所在地税务局咨询税费测算（需提供拍卖公告），同时联系物业核查欠费。

注意事项尤为关键：垫付税费务必留存全套凭证，逾期未向法院申请退税可能无法追回；非住宅类房产需警惕土地增值税，按增值额30%-60%累进征收，无原值凭证时税费可能翻倍。

合规层面：依据规定，不得通过约定转移法定纳税义务，伪造凭证退税需承担法律责任，所有费用核算需以税务、不动产部门核定为准。

说到底，法拍房费用核算的核心是“算清全成本”。低价差价能否兑现，不在于法定税费多少，而在于对“垫付规则、隐性欠费、土地性质”的预判。

对上海购房者而言，与其纠结“该谁交”，不如先核实“要交多少、能否追偿”，把税费、欠费、垫付成本都纳入总预算——唯有算透每一笔费用，才能让法拍房的低价真正成为红利，而非陷阱。