你买房看预期，开发商拍地也要看预期

1、如果拿地了不能卖，开发商拿地节奏就没那么着急了

即便能收15%首付，但更大头的尾款在银行，缓解压力非常有限，反而为了这个15%首付让更多利出去就不划算了，而且这个15%首付还要进入监管账户，开发商动不了

2、最大的不确定性是，三年后市场如何，既然不确定三年后能卖多少钱，那现在拿地是不是就太早了，谁也不想做冤大头

而且这两年最好的产品在三年后都上市进入二手市场了，在户型得房率收紧的情况下你还能打得过次新二手吗

何况这几年之所以卖得又快又好，本质上是加量不加价，抢的是存量二手的客户，如果按照现在拿地的价格在三年后拿出来卖，现房的成本肯定是算不过来，到时户型更差了，价格反而更贵了，买家怎么买单

所以，最好的策略是行情往上走，地产回暖，这个确定性一旦形成，再拿地会更稳妥

三年后卖房的价格不一定比二手贵，但一定要比现在的房价贵，开发商才会有拿地的动力

3、开发商一旦拿地，就会加速竣工封顶，这个会带来两个问题：

一是大的地块会消失，以小而美为主，小高层和低密度更受青睐，进一步挤压超高层的市场

二是工期缩短，会忽略对品质的追求，我相信质量肯定不会有问题，毕竟都是国企央企，但是就不会那么精雕细琢、慢工出细活了

以前开发商为了提高产品竞争力，会想办法做出差异化，在品质、会所、园林上下功夫，但未来的竞争力就是工期，谁的工期更短谁就更有竞争力

再说了，都是小地块，精雕细琢的园林也用不上

所以，现有市面上的大花园次新盘会成为稀缺货，大家可以好好找找

4、豪宅盘影响有限，大把全款客户可以帮开发商托住成本

比较难的是刚需盘，如果行情不好，刚需盘的价格拉不起来，钱又收不了，凭什么给你更高的居住体验，如果行情好了又不愁卖，开发商又凭什么让你来捡便宜

最后，拿铁觉得，现房只是上峰的决定，各地还会因城市施策，建议在开发商资金的调配使用上既要保持灵活性，同时也要加大对质量的监管和处罚力度，确定买家的利益至上

不能简单的把现房的敌人是烂尾划等号，把价格上涨归为财产性收入，没有品质和口碑的房子即便能收楼，最终也会在二手市场上难有竞争力，又何来资产保值

拿铁房产观现房销售